住宅被“控”，商业来救市？时下不少楼盘将商铺销售计划提前，多少有些救市的意味。实际上，商业对于开发商来说，不仅是应对楼市调控的权宜之计，更是谋划长足发展的战略远见。审视国内市场，因受持续调控影响，投资住宅的门槛日益提高，大型地产商开始布阵商业综合体以平衡业绩的周期波动，中小型地产商则并购商业项目以谋求业务模式转型。
房企加速进军商业地产
不妨先来看看楼市大佬万科的商业地产项目潜行轨迹。
3月5日，位于深圳罗湖北城中心的万科红商业广场在售楼处举行了商家签约仪式，英国零售连锁巨头乐购、麦当劳等商家确认进驻。业内认为，这是万科在深圳的商业地产棋局之一，也是万科开始逐渐改变过去将商业地产项目外包的做法，转而进行自己开发的一大佐证。事实上，万科已经悄然在北京、上海、深圳、西安和东莞等地投资商业地产超过200亿元，尤其是2010年，万科对商业地产的投资密集度堪称史无前例。这包括万科在上海的首个纯商业项目即“上海万科七宝53号地块”启动前期工作、以11.5亿元收购了北京赢嘉中心、投资80亿元打造西安曲江综合开发项目等。
正在加速进军商业地产的住宅开发商不仅仅是万科。经历2008年的楼市调整和2010年的深度调控后，很多住宅开发商开始学习香港“4大家”，逐步增仓商业地产。目前，保利、华润、龙湖地产、恒 大地产和金地集团等大型房企也纷纷在全国范围抢滩登陆，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。截至2011年初，万科、龙湖、华润、保利、绿地和恒 大地产等房企均已布局相当体量的商业地产项目。
应对调控向商业华丽转身
再来看看龙湖地产，其不仅是增仓商业地产这么简单。
媒体采访龙湖地产有关负责人得知，为应对调控，公司一方面将项目布局的重点集中在二三线城市，另一方面在重点城市和新进入的城市加大商业地产的布局。目前，龙湖地产70%~80%的土地储备集中于具有区域中心地位的二三线城市，新增综合体项目中商业地产的配比大幅提高。龙湖地产内部人士透露：“商业地产兼容住宅已成为今后龙湖拿地的主要模式。”
如果说，龙湖地产的转型是一线房企的一个缩影，那么，阳光股份的战略转向则是中型房企的代表。新加坡政府投资控股后，阳光股份提出将加强商业地产的发展，扎根环渤海经济圈，重点关注全国的商业地产机会。
因受持续调控影响，住宅产业的政策门槛日益提高，大型地产商开始布阵商业综合体以平衡业绩的周期波动，中小型地产商则并购商业项目以谋求业务模式转型。
用商业对抗销售业绩波动
国家统计局数据显示，2010年，全国商品房销售面积同比增长10.1%。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。商品房销售额同比增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。不难发现，2010年商业地产销售增幅明显高于住宅。
一直以来，香港新鸿基的商业经营模式被视为对抗房地产业业绩周期波动的一剂良方。而2010调控年商业销售增幅明显高于住宅的数据事实，让越来越多房地产开发商面对市场频繁调整时，开始重视商业地产对业绩的稳定作用。
业界有观点认为，调控影响下，城市住宅开发的限制会越来越多，利润也将逐步走低。而商业地产在新一轮城市化进程中的发展机遇则与日俱增。尤其是区域经济增长较快、产业聚集和人口集中效应较强的二三线城市，新商圈的培育还有很大空间。今后，会有更多的地产商涉足商业地产开发。
对于以上观点，南宁宝资通联行主席秦枫持认可态度。他表示，近期对南宁本地多个新项目研究发现，不少开发商已经开始有意识地将楼盘的商业配比加大，如龙光、盛天等企业已开始进军城市综合体开发，运筹自身持有的商业项目。（冼英）
