明知房子被查封仍购买 事后索赔双倍定金遭驳回

　　一名购房者明知卖方的房子被法院查封了，却仍然与对方签订了买卖合同，交付了定金。后来合同无法履行，购房者要求卖方按合同约定返还双倍定金，但南宁市兴宁区法院于3月22日作出的一审判决认为，双方签的买卖合同是违反法律规定的，根本无效。

　　方某在南宁市中华路有一套房子，不过这套房子在2009年4月被西乡塘区法院依法查封了。对于这个情况，韦某是知情的，但他仍然在2010年3月决定购买方某的这套房子。他们找来了一家房产经纪公司，三方共同签订了一份《房屋买卖及居间合约》，约定方某将这套被查封的房子卖给韦某，由房产经纪公司担任经纪方。根据合同约定，方某签合同后须自行到法院办理解封手续，然后配合过户，如果他收了定金不把房子卖给韦某，并且收到经纪方通知7天内仍然不履行合同义务，就算违约，应该双倍赔偿韦某定金。

　　签合同当天，韦某便向方某付了3万元定金，方某也将房产证交给房产经纪公司保管。但直到2010年8月，房子仍然没有解封，方某也没有履约。于是，房产经纪公司向方某发了一份《知会函》，通知他收函后7天内继续履行合同，但方某仍没有在规定期限内履约。

　　韦某见状，委托律师向方某发了一份律师函，声明解除合同，并要求方某承担相应的违约责任。同年9月，韦某向房产经纪公司交纳了8000元中介费，随后便向兴宁区法院起诉，要求方某赔偿8000元中介费，并双倍返还定金。

　　兴宁区法院审理后认为，三方签订的《房屋买卖及居间合约》虽然是三方的真实意思，但是合约中涉及的房子是被法院查封的，根据我国《房地产管理法》第38条规定，被司法机关查封的房地产不得转让，三方合约违反了该禁止性规定，因此属于无效合同。从三方约定的内容来看，他们在签约时已经明知房子被法院查封的事实，因此三方对合同的无效均有过错，应各自承担相应的责任。

　　最后，法院判决方某返还韦某购房定金3万元并赔偿利息损失，房产经纪公司退还韦某中介费8000元，但驳回了韦某要求多返还一倍定金的请求。

　　法官解释说，我国《合同法》确立了定金罚则：付定金一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收定金一方不履行约定债务，应当双倍返还定金。但根据法律规定，定金罚则的前提是合同有效，且一方当事人有违约行为并具有过错。本案中韦某等三方明知房子被法院查封，仍然订立合同交易，主观上都有过错。由于他们签订的是无效合同，所以三方虽都有错，但均不属于违约责任，而是缔约过失责任，这不符合定金罚则的条件，所以韦某要求方某双倍返还定金没有法律依据。(记者 孙小娟 通讯员 欧云略)