仿佛又是一次历史的重现。和2010年3月一样，由于国家多项地产调控政策的出台，今年3月中上旬上海楼市经历了一场“倒春寒”，直到下旬才开始逐步回暖。这种背景下，更多的开发商将期待寄予即将来临的4月。根据新聚仁机构的统计，4月上海预计将有77个商品住宅项目推出新房源。这与2010年新开楼盘48个有过之无不及。业内人士表示：在经过前3个月的市场博弈以后，开发商普遍认为市场已经成熟，上海4月楼市多头供应，或将再现“银三金四”。
小户型铺占七成市场
“4月份预计有57个项目开盘；主要以公寓为主，主推面积在90平方米以内小户型的楼盘占七成。”新聚仁机构品牌总经理沙立松总结到。来自中原地产的统计，4月小户型增量明显，且多为全新盘。如月浦宝华盛世花园将推出88-135平方米的2-4房，杨行春江美庐有76平方米的2房，传统大牌保利叶上海也有88、93平方米的2+1房上市。
根据汉宇地产统计的资料显示，从计划推盘项目所处位置来看，仍集中在嘉定、宝山、松江等外围主力区域。预计主力供应楼盘有嘉宝紫提湾、华润置地佘山九里、春江美庐、景瑞美兰湖岭域等。
需要提及的是，继3月最后一周别墅集中上市之后，4月上海别墅市场将持续发力，搜房网预计开盘别墅为15个，这意味着近5个月来上海别墅的供应正在稳步上扬。其中位于新场板块的“万科清林径”为供应最大的全新盘，预计将有100余套面积在160-170平方米的联排别墅一齐推出。嘉定也有2个全新盘华润置地中央公园和龙湖蔚澜香醍。
而上海写字楼市场的“开盘热”仍在继续。根据搜房网数据监控中心的统计，和3月预开盘项目数量持平，4月同样预计有10个项目开盘，如瀛通绿地大厦、禹洲蓝爵、万科VMO、明泉·财富108广场、上海绿地中心一期、中冶祥腾城市广场等。业内人士表示：目前整个商业地产处于“上升通道”中，此刻开盘是个好时机。
事实上开发商推盘热情的高涨从3月下旬就已显现。
由于市场环境变化导致积压许久的房源供应，终于在上周(3.21-3.27)喷发。供应总量高达40.8万平方米，成为2011年以来周供应的最高水平。成交也从春节假期的冰点位置开始处于稳步回升之中。这对于开发商而言，将在一定程度上增长其推盘信心。
4月楼价可能“假摔”
3月22日，楼市调控再度出击，明确规定自2011年5月1日起商品房销售要实行一套一标价。此项政策的出台，并没有引起市场过多的反响。而上海市3月28日公布了2011年房价控制目标，即新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平。业内对此普遍认为，这样的房价控制目标过于宽松，影响有限。中国指数研究院副院长陈晟则表示：“对市场的影响最有可能就是对高端项目上市量的控制，但是刚需适合的中小户型将无任何影响的，甚至会给公众一个今年房价上涨多少的预期。”
“近期调控房价影响不大的主要原因是由于此后取得预售许可证的开发商，大多采取高定价策略，以此来避开所推房源未来无法上调价格的硬性规定。”汉宇地产市场研究部经理付伟举例近期表现活跃的中海御景熙岸，根据网上房地产显示，该楼盘的网上备案最低价在26000元/平方米。而实际成交均价则下调至21000元/平方米水平，真实售价下调幅度至少超过15%，但与板块内在售的同质产品相比，中海·御景熙岸并未出现明显让价，而是处在正常价位水平。
据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，今年1至3月获得预售证开盘销售的所有55个新建商品住宅项目中，共计有27个项目在3月份成交均价低于之前预售证报价，占总量49%的比例。“这些项目多为位于嘉定、金山、宝山、浦东的外郊环楼盘。其中一些项目可能定价的时候超过了当时的市场价，这样的话也就相当于就是预留了这个降价的空间。”21世纪不动产分析师分析师罗寅申也坦言。 本报地产评论员 房蓉
