在刚刚画上句号的3月，楼市迎来了又一轮调控政策：“一房一价”被再次强调、北京土地增值税征收从严、北京房价调控目标要求“稳中有降”……一系列政策传递出调控更加趋紧的预期。而北京房价在这个政策频出的“小阳春”内，还并未有实质性的松动。
记者了解到，政策叠加频出给开发商以及购房者的心理造成了接连的影响，在北京“稳中有降”的目标公布后，合理定价已经成为开发商逐渐增强的心理暗示，房价进入一个停涨、趋近合理的通道。
实质性降价未成规模
在传统的“小阳春”3月，北京楼市供应量较2月放大，共有18个商品房项目开盘入市，成交也较2月有小幅回暖。不过，第三轮调控政策之下，楼市价格也出现了一些乱相。
位于朝阳管庄的远洋一方润园成为第一个实质性降价的楼盘。远洋北京公司表示，根据市场情况推出优惠策略，每平米降价4000元，销售均价约21000元/平米。不过，这一品牌开发商个别楼盘的降价，并没有在3月带动大规模的实质性价格下探。
据亚豪机构最新数据显示，3月21日-27日，北京市商品住宅成交均价为22870元/平米，环比之前一周还小幅上涨。亚豪机构副总经理任启鑫表示，此轮调控仅仅一个月，开发商的资金压力并不大，目前多数通过减少投资额、压缩管理成本来缓解资金紧张，没有盲目降价求售，大量项目仍坚持高价位。
记者通过调查了解到，目前在售的很多项目推出了优惠以及打折促销的策略，但是相对此前楼市开盘一直存在的打折优惠幅度，还是较为常规，全款折扣提高一两个点的做法比较主流。有项目负责人对记者表示，目前的楼市行情是，有意愿的部分购房人没有购买资格，降价未必换得成交量的上涨，还可能给项目品质和老业主带来麻烦，明确的价格调整思路还没有。
与此同时，3月，通州楼盘北京ONE被爆涨价至4万元/平米，相关负责人澄清报价不准确的同时表示，目前北京执行“一房一价”政策，楼盘不可能随意大幅涨价。
多位业界人士表示，目前的北京楼市，明确涨价为顶风作案，对于开发商来说是“不可能”的。
“合理定价”思路渐明确
虽北京未现大规模的实质性降价，但合理定价已经成为开发商们越来越强烈的心理预期。
3月，楼市调控陆续出台了一些加码和“查漏补缺”的政策，如去年北京一直被提及的“一房一价”政策，以及土地增值税翻倍。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，新税制将土地增值税税率提高到了2%-5%，按照目前北京楼市的现状，部分高价项目升值可能最高出现每平米数千元的土地增值税，这一税费改革落实到位的话会大大增加开发商囤地的成本，也增加了在售项目的销售成本，很可能使得部分土地价格过低的项目开始出现明显的降价求售现象。
记者从多个准备4月入市的项目负责人处了解到，虽然卖房子先报价审批在去年已经实行，但是在政策重申的前提下，开发商面临的压力更大。如果参照市场价格，那么不少老项目后期则有较大的涨幅，自己也认为很难通过，定一个合理的价格是思考的主要问题。
同时，记者了解到，近期不少入市的项目还是在心理价格区间上遵循“底线”入市的原则。如远洋东方均价16700元/平米，为了控制总价，远洋东方已经将原计划做精装修的该项目改为毛坯入市。而金茂府、中海九号公馆等曾经高价拿地的项目，也都未敢在调控下挑战“高端价格”，而是以一个相对的低价入市。
亚豪机构副总任启鑫表示，近日，收缩银根、提高土地增值税税率政策，将对开发企业的资金流造成明显的压力，并促使其在下一阶段合理定价，从而保障房价调控目标的达成。
“平开”代表
远洋东方 第三次开盘报价与前期持平
拟售均价小步下调
在近期推盘的项目中，开发商定价都趋于谨慎。
上周六，距离八通线梨园站附近的远洋东方开盘，该项目新推出4、5号楼，共296套房源，在售户型为170到205平方米大户型板楼。
据北京房地产交易管理网数据显示，远洋东方该两栋楼拟售均价分别为18427元/平米和18311元/平米。
据悉，远洋东方上一期开盘时间为2010年11月10日，共推出152套房源，拟售均价为18604/平米，已签约107套，成交均价16267元/平米。而远洋东方首次开盘为2010年9月26日，拟售均价为19012元/平米，共推出104套房源，目前已签约97套，成交均价15931元/平米。
从拟售均价来看，与上一期开盘相比，远洋东方此次开盘拟售均价下调约200元/平米，比首次开盘下调约700元/平米。
也就是说，远洋东方三次开盘拟售均价在逐步下调。
限购下开发商谨慎定价
不过，拟售均价并非最终实际成交价，通过折扣优惠等方式，实际成交价格要比拟售均价便宜不少。如远洋东方上一次开盘，比拟售均价每平米低2000多元。
此次开盘也并不例外。此次远洋东方开盘后不到一周，目前还没有网签成交。不过，记者通过搜房等网站，看到远洋东方的售价为16600元/平米。而远洋东方项目相关负责人告诉记者，目前4号楼报价为17000元/平米，5号楼报价为16600元/平米，开盘当天认购有全款9.7折的优惠活动。
而远洋东方首次、第二次开盘两期实际成交价分别为15931元/平米、16267元/平米，这样看来，本期开盘价格调整幅度不大，基本为平价开盘。
项目负责人表示，本次开盘，远洋东方力求以稳为主，针对目前政策对市场的影响，以及自身成本等方面的测算，本期价格与前两期相比，基本稳定，没有出现大幅波动。
据了解，由于远洋东方此次开盘基本为大户型产品，主力户型为170-188平米三居室，其中最小户型都为170平米，所以决定了客户群体都以改善型需求为主。
在当前调控形势下，以大户型为主的楼盘销售情况如何呢？该项目负责人则表示，限购后，审查购房人资质成为重要的一环，目前不少购房人仍处于资格审查期，待审查期结束后，才能知道最后有多少购房人能买上远洋东方的房子。
“调高”代表
北京ONE
优惠取消致价格“上涨”
“新政之后，没有涨价”
今年2月底，位于通州区新华大街南侧的北京ONE一度传出节后“涨价3000元”的消息；3月中旬，北京ONE“最高报价4万”又被推上逆市涨价的风口浪尖。
涨价，在调控的背景下显得格外引人注目。
近日，记者以购房人身份来到北京ONE售楼处。售楼员对记者介绍说，目前主推5号楼和4号楼。户型包括92平米一居及100平米左右的两居等。据介绍，5号楼均价为31000元/平米，4号楼均价为34000元/平米。对于涨价的说法，售楼员表示，涨价是新政前的事情，新政之后没有涨价。
北京市房地产交易管理网显示，北京ONE于2010年10月24日取得4栋楼预售证，其中5号楼预售均价最低，略高于31000元/平米，4号楼预售均价最高，超过35900元/平米。但截至昨日，该网显示，从去年10月入市以来，北京ONE住宅签约131套，成交均价只有25872元/平米。
资料显示，北京ONE去年10月底开盘时，均价为28000元-30000元/平米。售楼员告诉记者，开盘时针对老业主有每平米一两千块钱的优惠，加上根据付款方式给予的优惠等，最后导致整体成交价低于预售价格。
