楼层、户型不同也使签约均价浮动
对于盛传的涨价，北京ONE营销负责人对记者表示，现在北京楼盘根据“一房一价”的规定，每套房的价格都是已经批准的，不可能随便涨价。目前，只是针对前期老业主的优惠取消，使价格出现上涨，但总体保持平稳。至于部分房源高至4万元/平米，“现在没有看到具体价格，最高的在每平米38000元左右。”这位负责人在电话中对记者表示，房源根据楼层、户型等差异有高有低，也属正常。
根据有关机构动态监测数据，从今年1月4日至今的12周时间中，除去2月8日至28日三周没有签约记录，北京ONE1月四周签约均价在26746元/平米到28593元/平米。2月初回落至24625元/平米。3月四周，最高签约价出现在第三周，为30021元/平米，但第四周回落至25876元/平米。
有业内人士分析表示，整体看来，北京ONE涨价并不明显，签约均价浮动应是根据具体户型价格浮动。
“调低”代表
中海九号公馆 比预期低5000元/平米入市
4月中旬开盘
“项目高层板楼预计4月中旬开盘，销售均价为32000元/平米。”3月30日，中海九号公馆销售人员告诉记者，首期推售的是B3号楼，为18层精装修板楼，共有180套房源，户型为175平米三居和210平米四居。
而此前，中海九号公馆对外一直宣称“预计均价在37000元/平米”。开盘前预期销售均价大幅下调了5000元/平米，迅速吸引了许多地缘性顾客，预计也将对区域内一二手房价产生影响。
据一位接近该项目的知情人士透露：“此前37000元/平米的价格是北京公司的估价，并非正式价格，现在则是中海地产集团下发了价格单”；而中海北京营销相关人员没有对此回应，仅表示：“公司对价格进行合理调整在每个项目都存在，无须过多关注”。
资料显示，中海九号公馆位于西四环，邻近总部基地，总建筑面积近34万平米，包括别墅、高层住宅和商业。去年初，中海经过187轮竞价以59.7亿元夺得该地块，成为当时北京土地招拍挂以来总价最高地王，楼面地价在17000元/平米左右。
“低开”策略受客户肯定
上述项目销售人员告诉记者：“32000元/平米是最低价，房源集中在6—7层，十几层的房源定价可能在34000元/平米左右。所有户型都是朝南的，楼前是别墅。”
“这个价格在周围是卖得相当便宜，比年初预期降了10%。”中广信地产服务机构事业一部销售总监蔡凯告诉记者，同区域内新盘中铁建青秀城稍好的房源已经卖到3万元/平米以上，而四环内二手房也都在3万元/平米左右。
业内人士指出，从中海九号公馆项目的地价、产品定位和品质来看，都是丰台区稀缺的高端项目，这次推售房源地处别墅群中的高层，含成熟精装修，可以算是调低价格入市。
据悉，目前项目有一次性付款9.8折、贷款9.9折的优惠，另给予老客户1%的优惠。“老客户必须是新客户的直系亲属，购房的城市不限。因为定价调低，开盘应该也不会再有太大优惠了。”上述销售人员表示，目前客户反应十分踊跃。
■ 第三视角
打折优惠仍“常规”
在楼市调控连续加码的情况下，记者调查发现，很多开发商在价格上并没有实质性的降价，而都是以优惠的策略试探市场。记者跟踪2月以来的部分楼盘优惠促销变化发现，楼盘的打折优惠手段仍然较常规。
多个折扣仅多出一两个点
根据市场公开信息，记者核实后发现，进入4月，徜徉集和芭蕾雨·悦都全款有9.6折优惠，远洋东方、金隅·花石匠目前都是全款9.7折，其他4月在售楼盘大部分都是9.8、9.9折的常规优惠。
对比两个月来的楼盘折扣，记者发现部分楼盘的优惠动作出现了变化。比如，VITA国际2月份的优惠力度为全款9.5折，经核实，目前其推出全款9.3折，按揭9.9折优惠，全款折扣多给2个点。类似的项目还有俯台，目前其均价35000元/平米不变，但由3月中旬全款9.6折优惠至全款9.5折。元大都7号，2月全款9.7折、贷款9.9折，目前全款9.7折、贷款9.8折，也仅有贷款折扣提高1个点。
有楼盘“买房减现金”幅度微增
此外，一些楼盘也推出“买房减现金”的优惠。K2·海棠湾，1月底的全款9.8折，每平米返500到1000元装修基金；2月中旬前5套每平米减1500元；目前，首付过半享每平米800元-1500元优惠。两个月内，其已经针对付款方式给出了增加的优惠，每平米的减价幅度最大到1000元，如按其现在24000元/平米的均价，80平米的两居，优惠8万元左右。虽然整体变化幅度对于总房价变化不大，但优惠幅度在试探性加大。
记者从多位项目负责人处了解，目前，楼市面临的主要问题是需求被抑制，具有购买愿望的人可能有，但是购买资格被严格限制，在这样的局面下，降价也并非可以换到成交量的起色，所以在资金没有过大压力的情况下，开发商还是选择以试探性的优惠为主。
■ 记者观察
“稳中有降”可做定价原则
近日连续落地的楼市第三轮调控政策，传递了房价若不合理，调控依旧从严的信息。
从去年开始，在融资渠道闭闸、预售资金被监管、土地增值税从严征收等连番出台的政策下，开发商的资金链趋紧已经成为不可否认的事实。近日，某开发商向记者坦言，再加上限购后房子不好卖，这将使得企业没钱拿地了。
调控政策对开发商的影响已经可见一斑，但最终效果是要求卖房子的开发商对房价做出实质性的调整。
房子应该卖多少才是合理价格？不少开发商困惑，面对周边项目价格一直上涨，卖低了自认为“不合理”，卖价报高了也会被认为“不合理”，自然通不过审批。
实际上，近日北京公布的房价控制目标或许可以成为开发商定价、报价的指导思路——“稳中有降”。
有开发商在去年坦言，涨价涨得自己都不好意思了。记者不多质疑其暴利，但其中定价的不合理暴露无遗。
目前，不少纯新盘项目入市，均已经调低了心理价格的预期，纠结过后的低价入市，可能给其带来业绩上以及销售心理负担上的释然。而老项目后期，要面对此前的高价购买业主的质疑，但遵循“稳中有降”的原则并非不可操作。不涨价，或者适度降价，快速争取到楼市中仅有的“房票”，回笼资金，再谋发展。“稳中有降”强调一降一稳，遵循此原则的开发商也将可以在调控中平稳过渡。(记者 张晓蕊 张旭 袁晓澜 自曾晖 龚小锋)
