一方面,全国房价“松动”已成定局,另一方面地方政府动作“迟缓”、心理矛盾
随着一季度的结束,《瞭望》新闻周刊记者采访观察到:近两个月来,“多管齐下”叠加效应渐显,市场预期逆转、投机投资“绝迹”、土地低价成交,业内普遍认为房价不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。与此同时,一些地方开始担忧税收和土地收益减少,在出台“限购令”、“控房价目标”时表现出观望、拖拉的矛盾心理。
百姓反映目标过于“宽松”
年初出台的“国八条”要求各城市根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。按照这个要求,要求公布房价控制目标的城市应该是全国600多个城市。截至3月30日,只有57个城市公布,公布的比例不足一成。
从已公布城市的房价控制目标来看,绝大多数参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个目标,有的城市要求今年新建住房的价格涨幅,不高于本年度GDP增长速度;有的将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内。除了北京市明确表示房价要稳中有降,上海涨幅要控制在8%以下,兰州、银川、岳阳将上涨目标定在10%以内外,其他的城市几乎都在10%~15%之间。
经济学家马光远向本刊记者表示,这些城市出台的目标旨在控制房价过快上涨,却没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准。出台的控制目标也很模糊,不仅没有表现出地方政府控制房价的决心,反而给人一种房价今年还要上涨的预期。
呼和浩特市民刘长静对本刊记者说,政府控制房价上涨的速度是个好事情,但是对于我们刚参加工作时间不长的人来说,房价还是太高了,每个月都把工资还贷款,基本生活就没有保障了,“作为普通的工薪阶层,我还是感觉地方的控制目标太宽松了,希望房价不要再涨了,要是能降一点就更好了。”
三大因素“卸力”高房价
受访的业内人士认为,各地不论是否出台“房价控制目标”,对房价的影响都不大。“国八条”虽然才出台不到两个月,“限购”、“限贷”、“防地王”、“保障房放量”等政策层层加码,瞄准楼市症结实施精确打击,楼市风向已经转变。
据中国指数研究院统计,2月份,北京、上海、重庆、深圳、杭州、南京等热点城市住宅成交量同比减少均在5成以上,最高降幅达7成。3月中上旬,北京房地产成交量同比降4成,上海同比减少约5成。国家统计局公布,1~2月全国商品房销售面积增幅同比下降达24.4个百分点。
土地交易方面,2月份,全国120个城市土地市场出现量价齐跌,几乎所有二线城市地块均以底价成交。全国土地市场成交量下跌超过50%。120个城市住宅用地平均楼面地价1582元/平方米,环比下跌28%。
成交低迷催生“打折风”。在北京,远洋地产“远洋一方”新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元;在上海,中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州,2月出现直降5000元的楼盘。在南京,宋都美域等楼盘也推出“贴息补税”活动,优惠后每套可便宜10多万元。
高档住宅市场几乎“冰冻”。2月份上海高档二手房成交仅占全部成交量的3%,其他城市二手房市场成交亦呈现类似特点。南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大,别墅、豪宅的投资者几乎为零。
“房价松动很可能从高档房和热点片区开始,因为现在既没人愿意买,而且也买不起。”南京某企业高管张明给本刊记者计算,新城区和郊区的价格都到了1.5万元至2.5万元每平方米,一套大户型起码要两三百万元。买大户型的几乎都是“二套”房,首付六成就要100多万元现金。与此同时,贷款利息不仅取消了7.5折优惠,还普遍上调到了1.2倍以上。
南洋地产中国区总经理钟沛为本刊记者分析说,调控政策从三个方面“卸”去了高房价的支撑力量:
购买力方面,“限购令”让投机炒作资本大量转向债券和基金市场,现在市面上超过8%的基金几乎都买不到了,而刚性需求只能买得起面积小的房子。“购买力缩水达5成以上,比业内预计还要大。”
开发商方面,大型开发商经营性现金流紧张。年报显示,我国股市42家房地产企业去年净利润大幅上升40.5%。但同时,这些开发商去年负债合计超过6000亿元,同比增长50%。42家公司去年的经营活动现金流量净额为-513.3亿元,同比下降了306%。“现在开发商是只有出钱,没有进钱,谁还敢涨价?”
土地价格方面,“防地王”成为一根红线,地方靠抬地价拉房价已不可能。
调控博弈还在持续
365地产研究机构总经理胡光辉向本刊记者表示,严厉的调控充分暴露出房地产行业的弊端,银行的资金一旦“退潮”,楼市中的泡沫立刻显现。在他看来,这也给大家一个冷静反思的机会,一线城市房价整体达到现在的高位,是一种群体不理智行为造成的,不仅有地方政府和开发商对地价的哄抬,也有老百姓“全民炒房”的推动,“现在就连一些开发商都开始赞同调控,因为疯狂的涨价让大家都感到心慌,觉得难以长久。”
“对房地产调控的艰巨性不可低估。楼市近日再次传出降价信号,但是并没有出现市场大量供应的现象,这说明开发商或捂盘,或观望,或惜售,并以少量房源试探市场,博弈才刚刚开始。”中国不动产研究中心的尹晓波说。同时,地方融资平台前几年大量借贷之后,对于土地出让收益的依赖性增强。这轮调控不仅调的是楼市,更是对地方转变发展方式能力的调控,预计调控持续下去遭遇的阻力也会更大。
多位受访业内人士表示,目前人们担心的问题有三:一是政策过早撤出。调控政策只有延续下去,才能彻底打消投机者的“念头”,否则必然反弹;二是调控效力被消减。一些地方土地财政“吃紧”,可能会想各种办法“抬市”;三是政策调控“盲点”。这轮调控的重点在一线城市、热点城市,但是在部分二、三线城市,仍存在房价上涨的冲动,要防止“按下葫芦起来瓢”。
南京市民沈先生向本刊记者建议,国家的调控包括大量公租房的建设,建议各地尽早公布公租房的申请条件,尽快细化保障范围,让满足条件的人现在就开始排队摇号,这样能稳定预期。即便“中不了签”,也能尽早作选择。
胡光辉也建议,由银监会、国税局督察地方相关部门的落实情况,如果金融、税收两个政策能得到持续严格的落实,预计今年四季度房价下降2~3成的可能性很大。