专家名单
裴长洪中国社会科学院经济研究所所长
刘洪玉清华大学房地产研究所所长
刘志彪江苏省社会科学院院长
贾生华浙江大学房地产研究中心主任
范从来南京大学经济学院院长
高 波南京大学不动产研究中心主任
吴柏均华东理工大学商学院院长
史晋川浙江大学社会科学学部主任
王 诃美国纽约大学巴鲁克分校不动产学系主任
罗伯特·艾特斯坦 美国加州大学伯克利分校讲座教授
(以上排名不分先后)
近日，来自世界华人不动产界、金融界、学术界的100多位顶尖学者、业界领袖以及国内十多家主流媒体的房产版主编齐聚杭州，参加了由本报主办、世界华人不动产学会协办、中国主流媒体房地产联盟特别协办、发现传媒承办的“经济学家中国房地产业发展论坛”。
作为“十二五”开局之年中国房地产界的首场思想盛会，此次论坛的演讲嘉宾阵容强大，包括了有“地产巴菲特”之称的美国加州大学伯克利分校讲座教授罗伯特·艾特斯坦、中国社会科学院经济研究所所长裴长洪、清华大学房地产研究所所长刘洪玉等，十位经济学界权威应本报之邀汇集一堂，聚焦地产热点、解析楼市悬疑，为2011年的楼市指引方向。
1 持续加息对楼市影响有多大？
从去年10月20日以来，央行已经连续三次加息(注：4月5日已第四次加息)，同时采取提高存款准备金率等金融手段。中国经济是不是已经进入到加息通道？金融手段的采用对房地产市场的影响有多大？
刘洪玉：上调存款准备金率和加息相比，前者是短期有效的，但遗憾的是你不可能老是这样紧缩，一放开就会出现反弹，而后者利率的调整需要一个传导的过程，见效比较慢，但是我们认为这是一个比较好的调整的方法。
实际上很多调控的政策，都面临着这样一个两难的选择，暂时吃了药，把症状给控制住了，但是没有去从根本上改善深层次的矛盾和问题的话，一不吃药就马上反弹了，所以过去几年房地产市场才会屡调屡涨。因为房地产跟整个经济的发展太密切相关了，所以调控始终在找一个比较稳的路线，既能够控制住市场不理性的发展，又能够保持对国民经济作出比较大的贡献，在这个过程当中去寻找平衡。
刘志彪：现在央行不断提高利息，就是想用数量化存款准备金的办法来控制市场，根据经济学家的计算，中国的存款准备金还有一些空间。因为从金融危机开始的时候，我们就在不断降低准备金，降低利息。现在频繁地提高利率和存款准备金这“两率”，是对过去极度宽松的货币政策的一种回归，是回归基本正常的货币政策。2011年央行有可能再次调整“两率”，但是不可能再频繁地往上调整。
范从来：这次的宏观调控当中，更多还是以存款准备金这样一个数量型手段来进行紧缩，我们已经把存款准备金率提到20%的水平，是比较罕见的，能迅速见效，迅速冻结一部分流动性。
这次的房地产调控，不是简单讨论房价是涨还是跌的问题，而是考虑转变经济发展方式，以及房地产业该怎么发展。过去房产调控是单边调控，主要是调需求，这次是从单边向双边进行转型，实际上意味着我们这个市场本身要重新定位。从过去单一的商品房体系转变为商品房+保障房的双管体系，可能会使得房地产在今后得到一种稳定的发展。
2 房价控制目标为何都喊涨？
据统计，截至3月31日，全国657个城市中，已经有608个城市公布了年度新建住房价格控制目标，其中只有北京提到了“降”字，引发了一些议论，有人担心房价调控目标能不能够真的管住房价。
史晋川：前几年的房价涨得是过快的，这样的情况下，各地政府把GDP和城镇居民可支配收入作为房价上涨控制的目标，某种程度上是非常不合理的，由此可以看出房价下降的动力不足。
刘志彪：这次中央的调控要地方政府制定目标，而地方政府既是被调控者，也是调控者，所以地方政府制定目标总的结果对自己有利，因此一般都不提“降价“。这种特殊性还包括当前不少地方政府依靠土地财政在支撑自己的发展，由于中国的税制的原因导致这样一个历史，所以地方政府的作用很关键。
贾生华：管住房价的目标还是能够达到的。我的判断今年到明年受限购和限贷比较严厉的城市的房价会有一定程度的回落，如果这些城市定在10%左右，不高于人均可支配收入，这个目标完全可以达到的，因为前几年的价格已经高高在上，如果今年不涨都是有可能的，所以说定的目标是10、11%肯定能达到。
3 房产税收多少才管用？
从2011年1月28日开始上海、重庆正式对个人住房试点征收房产税。对住房持有环节来征税，是楼市政策一个重大的突破，房产税征收的意义在哪里？房产税会不会有效地打压房价？
王诃：房产税不是拿来抑制房价的。一般来讲在美国的话，房地产属于地方税，地方税用来干什么呢？修马路、电灯、水电、学校、公园，所以说房地产税该不该征？我觉得迟早要征，但不太适合当成调控的手段，尤其这种是长期的方法拿来当做一个短期的工具，对成果来讲不见得是件好事。假如说要打击投机，起码要按照20%、30%的比例征收，只收个2%、3%能有效吗？
吴柏均：短期对楼市会有一点影响，长期可能不会有影响。我的主张是，市场发展到一定程度一个国家必须征收房产税，将会起到调节稳定的作用。发展到一定程度需要多久呢？目前中国城市化的水平大概在17%左右，按照每年增长1.15个百分点的速度计算，我想大概还需要15年、16年的时间。但如果房地产市场还在发展的初期，私人持有房产以及房产自由交易还没有建立起完善的制度，这时征收房产税还为时过早。
4 “十二五”期间楼市走势如何？
今年是“十二五”的开局之年，这五年中国的房地产市场将会呈现出什么样的走势？
贾生华：一年以内我对房地产市场是比较谨慎的态度，因为政府把需求给冰冻起来了，但是对于“十二五”期间后面这几年，我的态度还是相对乐观一些，因为需要还是存在的，一旦冰冻有所回暖的话，温度提高一点，那需要会很快转化成需求。从发展的方式上来说，房地产市场要做一些模式的提升、转换和提高，我认为其中最重要的是在土地制度方面，要增加城市的土地供应和供应的节奏和规模，如果挂出的土地没人要，政府也必须把它抛出去，要降到基准地价以下，这样量就上去了。同时应该让中小城市和城镇的集体建设用地有序、有管理地进入市场，更大规模地增加房地产的市场供给量。
裴长洪：关于未来的房地产市场，中央政府的意图可以用两句话来概括，第一“建立一个以政府为主的保障房体系”，第二是“以市场为主的多层次的商品住房体系”。政府关于“十二五”规划的建议里面的构想，我认为是很好的。比如说多层次的商品住宅体系里面，既包含了降和管，也包含了放，所以不能够只管不放，也不能只降不升，升与降都是要对应不同的利益主体，不能笼统化、一刀切。我们还是希望房地产业要健康地发展，特别是要把房地产市场的秩序以及它将来的各种制度安排、政府的管理等要进一步搞好。
吴柏均：“十一五”我们发展房地产最大的其实是解决城市居民的房产问题，到“十二五”期间我们要解决的是农民变为市民的问题，所以建设保障房当然需要，但是真正应该着重的是在租金上解决。在中国真的要让农民在城市里面拥有大量的房产是不现实的，也是浪费的，所以我们应该寻找到另外一种方式，可能不是那种真正使大量的农民在城市有房子，而是让他们来居住。
5 高铁为长三角楼市带来新机遇？
长三角地区是我国目前经济发展速度最快的区域，经济联动效应特别明显，特别是高铁开通之后，区域间的距离大大缩短，现在从上海到南京最快只要70分钟。在高铁时代，长三角区域联动效应会给房地产市场带来哪些机遇？
史晋川：现在高铁开通了之后，杭州到上海是60分钟，上海到南京是70分钟，然后杭州到南京也就是70—80分钟，这样一个交通便利的高速交通网构建起来之后，我个人认为，对三地房地产市场的影响会有，但是大概在五到八年甚至十年之内，不会有非常明显的影响，为什么？因为这三个大城市自身的轨道交通还没有发展到相对完善和饱和的状态，它们自身还有一个住宅往郊区化，同时县域经济的人口往郊区集中的过程。只有当一个城市连郊区都相对比较饱和时，才会有城市之间房地产市场的互动。
刘洪玉：实际上长三角、环渤海、珠三角都类似，这是未来“十二五”期间城镇化发展的一个方向。过去“十一五”甚至更早以前我们把资源更多的投入到城市中心、中心城市，扩大城市。从“十二五”城镇化发展的思路上大家可以看到，我们是在努力实现公共服务提供的均等化。这种方式慢慢地会带动各大城市周边中小型城市的发展，可以分担一部分集中在各大明星城市里面的人口集聚的压力，对房地产市场实际上会有一个好的影响，整体上会有更均衡的发展。
-本报地产评论员 刘莉
