继被曝面临资金饥渴，融资受阻后，日前，陆续公布的上市房地产公司2010年年报再现“地雷”，70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%！同时，存货同比大幅增长41.70%。
尽管今年一季度，不少大型房企通过降价销售、转向商业地产、进入二三线城市以及保障房建设等举措，仍然迎来骄人业绩，并继续拉大同其他房企的差距。但有分析师表示，在资金链受压的情况下，如果调控加紧，房价下跌预期就会抬头。
年报：存货猛增41.7%现金流负683亿
上市房企正在“被囤货”。WIND数据显示，截至4月6日，已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，同比猛增41.7%，甚至已经超过总资产39.64%的增长幅度。
据统计，存货同比增幅在100%以上的上市公司包括绵世股份、宁波富达、顺发恒业、西藏城投、万业企业以及华丽家族。当然，也有一些上市公司存货同比减少，如丰华股份、广汇股份、广宇发展、津滨发展、深鸿基、ST珠江和上海新梅等。
“招保万金”四大房企中，保利地产较为激进，存货同比增加了88.71%；金地集团、招商地产相对稳健，存货分别同比增加12.11%、27.04%；万科则比较中庸，存货同比增长48.01%。但万科年报称，截至去年末，在各类存货中，已完工开发产品(现房)仅占4.0%。
万科董秘谭华杰此前预计，随着去年大量开工的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一步增加，行业的存货压力将进一步上升。
与此同时，2010年70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%。资深房地产专家，刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，近700亿元的负现金流实际上是上市房企的负债，暗示了房地产公司债台高筑。不过，合富辉煌首席分析师黎文江称，房地产公司一直保持60%-70%的负债率，实际情况或许没有想象中那样差。
对策转攻商业地产 布局三四线城市
尽管房地产业面临经济紧缩及行业调控双重压力，不少大型上市房企今年仍然取得了不俗的销售业绩。4月7日万科公布了3月份的销售业绩，数据显示，今年1-3月，万科累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，同比分别增长144.61%、135.32%！金地集团2011年1-2月公司累计签约面积和签约金额也实现翻番，分别较上年同期增长127.5%、189.8%。相对落后的保利地产1-2月签约面积也实现同比增长15.75%，签约金额则同比增长55.14%。
日前，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的“2011年一季度房企销售榜”指出，上榜企业在三四线城市布局的优化，以及在商业地产方面转型的成功，成为销售不错的主要原因之一。
事实上，保利地产欲在未来3年内将商业物业的投资逐步提高到占总体投资比重的30%。保利在年报中称，“2011年将推进商业地产平台整合，有计划地增持国家中心城市的商业地产。”招商地产与金地集团则纷纷成立旗下商业地产公司，连一向专注于住宅地产的万科也对商业地产跃跃欲试，一季度商业地产贡献约40亿元，占比达13%。
趋势：资金链受压将增加降价压力
虽然今年一季度房企的销售保持强劲，但谢逸枫认为，一线房企的亮丽业绩并不代表现金流就很充沛，扣除土地出让金、银行负债利息以及其他一些费用之后，可能还呈净流出。
“在资金亟须回笼的压力之下，万科、恒大、绿地、绿城等房地产企业已经开始降价销售，并采取控制拿地、施工进度，推迟开盘、封盘等措施。”谢逸枫称，加息使房企融资成本上升，加之在资本市场再融资遇阻，银行贷款额度萎缩，如果销售下降50%-60%，资金链就存在断裂的危险。据国金证券在周二的一份研报中透露，目前房地产信托的实际利率已经上升至15%-18%。
一旦存货积压三个月以上，在目前限购令的背景下，房企的资金链无疑显得十分脆弱。万科在年报中指出，未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋。
房企拿地速度的锐减印证了万科的观点。根据中国指数研究院4月6日公布的数据，2011年一季度，全国120个城市共成交土地4372宗，环比减少21%，成交土地面积环比减少31%。楼面地价方面，一季度，全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%。北京一季度的土地出让金仅为去年的32.7%，楼面价格下降了49%。
“如果住建部再收紧土地增值税，推广房地产税至其他城市，同时，国务院将房地产项目资本金要求上调至30%，并且央行在二季度再次加息，我估计2/3以上的房地产企业都将扛不住！”谢逸枫大胆预测。
南方日报记者 高国辉
