限购令让购房者、开发商再次进入了新一轮的博弈周期。
百城房价3月涨幅缩小
近日，中国房地产指数系统《2011年3月中国房地产指数系统百城价格指数》(下称《百城价格指数》)出炉。数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%；其中82个城市价格环比上涨，两个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。
此外，3月北京等十大城市住宅平均价格为15782元/平方米，环比上涨0.29%。除上海环比下跌0.02%外，其他9个城市价格均环比上涨，涨幅皆在1%以内。
十大城市住宅平均价格的涨幅明显低于二、三线城市，例如3月住宅价格环比涨幅居前的保定、呼和浩特、中山等城市，涨幅介于2%～3%之间，而十大城市中涨幅最高的重庆为0.70%。
分析人士据此认为，一线城市涨幅缩小，“国八条”等房产调控政策效果显现。历年3月往往是楼市活跃期，被称为“小阳春”。如今，“小阳春”不再。对老百姓而言，这无疑是一个好消息。
在堪称史上最严厉的调控措施下，房地产开发商们并没有明确表达出对“限购令”的异议，但大都感觉到了一些压力。
万达集团董事长王健林表示，限购政策出台后，预计下半年房价会进入下降通道，而且至少维持两年以上。广州星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔也认为，北京、上海、广州等城市，今年住宅成交量“至少会下滑60%以上”。
相对房地产开发商的悲观，学者表现得更为冷静。中国房地产研究会副会长顾云昌向《中国经济周刊》明确表示，目前一线城市的投资需求仍然很旺盛，限购令将减少一部分投资需求，肯定对房价有影响，但是总体上一些城市的房价还是会上升，下降的还是少数。“限购可能会改变少数城市的供求关系。但是，目前这些城市的供求关系仍然很紧张，仍然供不应求，因此，整体房价下降的可能性就不大。”
北京232个住宅项目八成停涨
在各地不同版本的“限购令”中，尤以北京最为严厉。与其他城市相比，北京将限购的户籍门槛设定为“连续5年缴纳社会保险或个人所得税”，这被认为将抑制大部分投资、投机需求。
在4月1日的央视《对手》节目中，中国社会科学院工业经济研究所市场研究室主任曹建海表示，“限购令”将使投资投机需求归零，并通过影响成交量进而影响房价。
曹建海的分析得到了印证。据搜房网数据监控中心统计，北京232个在售住宅项目中，3月涨价项目21个，环比下降46.2%；降价项目17个，环比增加143%；有186个住宅项目价格停涨。3月北京降价住宅项目占在售住宅项目比例为7.6%，环比上涨4.6个百分点；涨价项目占比9.4%，环比减少6.3个百分点。
分析表明，此次17个降价住宅项目中，均价最高降幅为2200元/平方米，最高下降比率为11.11%；此外还有4个项目下降额度达2000元/平方米。
3月29日晚间，北京市公布房价调控目标：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。
“上述住宅项目降价，让北京市政府的房价调控目标，看起来并非遥不可及。但价格的实质性下跌依赖政策的持续落实。”卓达集团总裁助理陈松向《中国经济周刊》评述。
“普通商品房供地与去年持平，保障房用地大幅增加，商品房结构偏向中小户型，这些措施肯定能让新建普通住房均价稳中有降，实现目标。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示。
房地产企业将重新洗牌
限购令某种程度上就是房地产开发商的“生死令”。当调控成为“持久战”，开发商的资金链危机再次成为焦点。
在近期紧密出台的一系列房地产调控政策中，SOHO中国董事长潘石屹认为，北京的限购令出台之后，北京住宅的成交套数下跌了2/3，如果持续几个月成交低迷，一定会对住宅开发商的现金流造成很大的影响。潘石屹甚至认为，在未来两三年，将至少有50%的房地产企业会被淘汰出局。
“限购对房地产公司的影响，主要是资金的状态。银行贷款收紧，相当一部分房地产开发企业资金紧张，可能会造成资金链断裂。说得严重点，会有一些公司搞不下去，可能要进行兼并、重组，甚至把公司卖掉。但是，对一些实力雄厚的房地产开发企业来说，这恰恰是开辟市场发展的好时期。”顾云昌说。
陈松认为，在政策层面上释放出将继续保持房地产宏观调控连续性的背景下，可以预测，政策效果会日益显现。
根据上市房企近期公布的2010年年报，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，更有22家上市房地产企业宣布不进行分红。业内人士分析，在交易量持续保持低位的情况下，大部分房企的资金链大约还能维持6～8个月，之后，或因房企资金链过度紧绷，部分房企有可能选择大幅降价抛售，以回笼资金。如果情况继续恶化，部分企业将会因资金链断裂而被兼并重组，楼市或将重新“洗牌”。
商品房不应该持续限购？
住建部部长姜伟新两会期间接受采访时表示，住宅限购令目前尚无停止时间表。由此，限购政策应该是短期政策还是长期政策，引发争议。
“限购在国务院文件中表示得很清楚，是暂定的临时性政策。在当前情况下，由于供求关系相当紧张，保障房供应需要一定的时间，在现在需求很旺的情况下，是不得不采取的一种措施，也是迫不得已的临时性措施。” 顾云昌向《中国经济周刊》表示，随着市场供求状况的改变，一些城市限购会逐步退出，但是“全国不可能制定一个统一取消时间表，因为中国的楼市差异比较大，限购政策在各城市起步的时间不一样，力度也不一样。现在提出限购政策退出还为时过早，而是要抓紧落实。”
业内人士表示，房地产本身是一个投资品，如果大家能够有效地区分住房市场和房地产市场，限购就可以适当放松。那些可以作为房产投资的住房，通常也是比较高档的住房，从长远看，可以适当放开；而面向老百姓基本住房需求的普通住宅市场，从发展的方向看要受到一定限制。
陈松表示，限购应该不是长期政策，十八大后应该能停止，但像北京、上海这样的人口暴涨城市估计会长期存在，除非出现新的卫星城规划。
全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为，这一轮房地产调控的关键在于保障性住房建设，趁着限购期把保障性住房的课补上，“商品房不应该持续限购，到一定程度还得放开市场，不要把临时措施长久化。”
降价说
中国房地产学会副会长 陈国强
如果未来一段时间内不出现政策松动等情况，楼市的降价窗口会提前到来，很可能会在二季度。
国务院发展研究中心金融研究所副所长 巴曙松
楼市拐点正在出现。经过行业整合，小幅价格调整的可能性比较大。小地产商尤其是产品单一走中低端的，受到冲击会更大。下调10%很有可能，而且不会就此止住，不排除个别楼盘出现甩卖。
伟业我爱我家集团副总裁 胡景晖
4月5日央行再次宣布加息，显示了中央坚定楼市调控的决心，二季度房价下降已无悬念。
记者 王红茹
