4月14日，2011年昆明春交会大幕拉开，作为今年的第一次房交会，其面临着房地产市场的一个复杂开局。在信贷紧缩及限购令的强力制约下，刚需成为支撑市场的主力，投资客以及不少改善型需求受到抑制，让2011年初春的楼市变得更加扑朔迷离。
该不该买房？如果买，该买什么样的房子……类似问题已经成为购房者时常挂在嘴边的热点话题；销售萎缩怎么卖房？卖哪些类型房？客户群的需求是什么……这些话题也同样困扰着开发企业。
春交会的开幕无疑让这些问题的解答有了一次好机会。从目前看到的项目来看，楼市将是全线产品出击。开发企业试水新项目以及忙“蓄水”成为了本届房展的主题。
三大变化呈现春交会
“今年最大的变化就是规模大”， 易事达(中国)地产顾问副总经理陆韬认为。首届春交会参展地产企业还不足10家，而今年从媒体报道的参展情况看，参展规模接近秋季房交会。
其次是产品变化大。过去由于影响力的原因，很多有品牌的开发企业及高品质的项目不愿意来参展。但今年受调控影响，昆明房地产市场难现去年年末的火爆场面，基于这种市场氛围，开发企业也愈发谨慎。不论是本土的，还是州市的，即将推盘的都积极参与展示会，寻求市场机会。
三是产品更加丰富。过去参展大多是普通住宅，今年则是多种类型都有。不仅有位于城市里的城中村改造项目、都市住宅，还有城市商业化、综合体，周边县区楼盘也积极参展。甚至还有针对国内市场的外销楼盘，包括一大批旅游地产项目，产品类型得到极大丰富，春交会真正成为昆明房地产发展的一个缩影。
掌握市场迫使提前“试水”
出现这些变化最大的原因就是政策调控。
从参展的一些省外企业来看，外地企业过去主要 集中在其他区域，影响力也局限于当地。当战略布局调整到云南时，需要首先在昆明这个最大的市场寻找展示机会，于是春交会成为了一个比较好的平台。
对于本土企业来说，则是充分利用本土窗口，抓紧展示。今年昆明受限购影响，及城中村项目将集中发力，市场环境及竞争更加激烈，需要加大营销力度，于是对过去不太“感冒”的春季房交会参展有了激情、冲动。
对于参展的州市企业而言，当地市场容量有限，需要通过对昆明的展示，吸引投资者，寻找市场机会或市场价值。
于是出现了春交会参展火爆，大家共同竞技昆明市场的局面。
除了受市场影响迫使开发企业参展以测试市场，了解政策对市场的影响外，提前参与展示，更好地应对变化，提高认知度，对未来有更充分的准备，这是开发企业参展 的最大目标。
陆韬认为，面对年初楼市的严峻局面，一些企业对未来的市场发展的把握存在不确定性，需要寻找依据。参加春交会可增加一次展示环节，从而面对市场挑战。通过提前“蓄水”，了解市场的不确定性，为以后营销有更充分准备。相信到了秋季房交会，很多企业都将完成摸底及调整工作，参展规模将更加“爆棚”。
房价仍难较大松动
不管是对于开发营销计划来说还是购房者购房计划来说，春交会的成交情况无疑都是一个重要的节点。特别是各个楼盘极力争取的刚需购房者，他们对调控前景以及楼市走向的心理预期，将是各方关注的焦点。房价是否松动是一个重要关注点。
陆韬认为，昆明市场目前仍是以刚性需求为主，投资泡沫与沿海城市相比不大，市场主力不是投资投机性需求。此外，地价、建设成本不断增高，开发企业建设成本难以下降，这些因素导致房价不会出现较大松动。
房地产市场是一个需要稳健发展的行业，出现大幅度的降价及成交萎缩，不仅影响行业发展，而且也将波及相关的产业链。从行业发展及宏观经济来说，大降价不利，也不允许。但是不断高攀的房价，会让普通购房者无法承受，难圆安居梦。因此，国家调控采取了一系列调控措施，一手抓加快保障性住房建设，一手抓规范房地产市场，遏制房价上涨过快。
从开发企业层面来看，由于前几年销售所积累的资金很充裕，目前真正感到吃紧的开发企业并不多。但持续的调控很可能促使开发商在营销策略上做出转变，房价或将出现微幅松动，开发企业直接降价的可能性不大，多数将以特价房源、优惠促销的方式体现。
适时调整产品结构
“没限购之前，产品面广、客户多，目前必须适时调整产品结构”，陆韬说。限购后，只能针对一群拥有购买资格的人，要根据产品需求变化进行住宅开发。过去大家热衷于开发小户型，作为投资性住宅，现在受限，投资者及购买者减少，城市高附加值产品将成市场主流。
对于限制区域内的本土市场销售，从调查的数据来看，第一次或第二次置业的购房者，要求实惠、性价比高的产品，市场需要更加规范的、环境好的，物业服务各方面都好的优质房产。
对于不受限购影响的城市周边物业，如安宁、嵩明及滇中一小时车程的城市，由于目前投资渠道单一，大多数人还是将希望寄托于房地产上，因此可以针对投资型购房者进行产品调整，满足市场需求。(记者 吴劲松)
