租赁业维权成本高 "我维你不为"房产中介无所畏(2)

　　预防

　　房主或可求助

　　法律援助机构

　　租房人和房主自身怎么避免这类问题呢？昌平法院的李春香法官处理过不少类似案件。她指出，重点还应该是对合同细节约定的完善，如房屋租赁用途、装饰装修的归属、是否可以转租等，都应在合同中注明。另外，中介转租应经过房主书面同意，因为口头约定的，不容易举证。“我们在案件审理的时候发现，许多房主、租客的权益得不到维护，就是因为当初的租赁合同约定的很笼统、很模糊，很多问题不容易界定。”

　　还有一个就是应明确违约责任，许多房主、租客在签订合同时对违约条件、违约责任不够重视，在履约过程中自身的权益受到损害，也很难索赔。加之中介对房屋租赁的相关规定非常了解，如果约定的违约成本很低，容易造成中介恶意违约。

　　如果是和中介签合同，要把中介的违约情形量化细化，可以把中介方的违约金定的高一些，因为它毕竟是一个公司主体，相对个人，要强势一些。另外，对于常见的退押金问题，也应该在合同中明确约定，如满足一定条件，必须退还押金，无故不退还押金，可以无条件使用房屋、不腾房或支付一定数额违约金等内容。

　　对于维权成本高的问题，李春香法官特别强调，因为目前司法实践中尚有争议，如果没有在合同中约定，即使是守约方的官司赢了，守约方在维权过程中的律师费、交通费、误工费等相关支出也很难得到支持；但双方在合同中如对此有明确约定，守约方就可以同时主张因维权支出的相关损失。所以，租房人和房主在签合同时，尽量加上这一条：如一方违约，违约方应赔偿守约方在维权过程中支出的交通费、误工费、律师费等相关费用。这对有效保护自己利益、避免中介恶意违约是十分必要的。

　　对维权存在时间和经济困难的问题，李春香法官还提出一条具有现实意义的建议。现在，很多大学都设有法律援助机构，如房主、租客没有时间和精力准备诉讼，也不愿花钱聘请律师，可以向这些机构申请法律援助。法律援助是完全免费的，而且是由法学专业的老师和学生全程代理案件，既节约了诉讼成本，又能很好地维护自己的权益。D155

　　网友

　　大部分人沉默中“算了”

　　不在沉默中爆发，就在沉默中“算了”。在记者采访的10多位被扣押金、被吞房租、被威胁的房主和租客中，像Jade和林女士这样奋力维权的，只是少数，大多数人因惧怕维权困难或因工作忙碌，不想为了几千元钱浪费时间和精力而选择沉默。

　　在网上，因租房利益受损而声讨不良中介的帖子比比皆是，有的几十条帖子目标针对同一家中介，甚至还有网友专门开了针对一家不良中介的博客，召集被这家中介欺骗的租房人集体维权。但事实上，这家中介换了几个名字后，还在继续干着。

　　有网友说，有的人该跑的也跑了，该告的也告了，建委、工商、公安局、法院都不能把他们怎么样，我们选择沉默，实属无奈。

　　Jade也对记者说：“没有备案的中介机构根本就没有营业的权利，但法律监管的漏洞，又默许了它们的生存空间。没有相关制度的管理，也没有相应的处罚措施，受害者最后还是得通过司法程序来维权，这样成本又很高，几个月下来，维权的成本比违法的成本还高。作为弱势群体的个人，很难承受维权成本，不忍了，又有什么办法呢。”