二手房跨年交易如何“善后”

　　前两周做“跨年交易”的专题时，记者一开始以为这些去年签下的二手房交易拖到今年，可能需要重签网签合同，后来问了那些“苦主”，才知道他们已赶在网签正式实施之前已签约递件，只不过收楼或收款比出新证要迟好几个月。前几天，媒体爆出一个新闻，一个二手房买家去年签下合同，因公积金贷款迟迟未出同贷书而未递件，结果到今年终于出同贷书可以递件时，买家发现借故多次不露面的业主早已把房屋卖给其他买家，“一屋二卖”。相比起记者采访到的“苦主”，这位买家才是货真价实的大苦主。

　　交易期长达半年，业主收不到款窝火，但既然签下合同了，也必须履行。若觉得楼价已狂升，希望悔约再售，至少要做好善后工作。有的需要双倍退还订金，有的则根据合同支付违约金(通常是赔偿楼价10%的违约金)，这才能圆满解除合同。根据媒体透露的信息，在此过程中，中介公司的服务明显缺失，公司无法帮买家联系业主，也无法协助买家解决业主“一屋二卖”后的残局。

　　由这个例子记者总结出两点经验教训。一是二手房网签是对买家的一大保护。若这位苦主在今年年初要求中介方与业主重签网签合同，借此来锁定这个房屋的买卖，业主也绝对不可能“一屋二卖”。若中介公司胆敢配合业主单方面解除网签合同，协助“一屋二卖”，公司的违规操作必然会被记录在网签系统上，无所遁形。二是中介双边代理的吊诡。买卖双方是对立关系，一方得益则另一方受损，中介不可能做到代表双方利益来谈判，只能代表自己一方。若买卖合同有问题，则推搪为买卖双方的责任，与己无关。

　　正如记者之前在“跨年交易”专题中所写道，业主和买家的确要认真对待合同签署环节，当信贷紧缩成为常态，的确应该在合同条款上写上银行同贷通知书批复的最后期限，若这单买卖纠纷的业主在合同上写上“最迟两个月出同贷书”，否则自动解除合同，这样就不会落到今天违约被诉的田地。但在很多时候，中介方为促成交易，是不愿意看到在合同上对同贷书批复作出具体规限的，他们的出发点是尽快签下合同，千万别增加制约条款。由此可见，中介方的双方代理，无法确保任何一方的利益，也埋下了日后发生纠纷的种子。

　　不少国家和地区采用单方代理的机制，由代表买方和卖方的经纪来谈判，各为其主，最终签署的合同也尽可能保护到双方利益，但这种机制促成交易的时间非常长。若是楼价高企，大部分人都是一生买一次楼，或许采用单边代理的方式更好。而且二手房流通速度太快，也必然造成楼价变动大，投机成分高。(记者 李凤荷)