作为房地产市场的重要组成部分，近年来，二手房受关注程度也在不断提升，二手房交易数量呈现出稳步增长态势。然而，随着交易数量的不断增多，二手房买卖纠纷也呈现出上升趋势。日前，记者邀请中豪律师集团(贵阳)事务所刘云飞、刘文两名律师对二手房交易中常见的纠纷进行分析，希望对二手房买卖双方起到一定的提示作用。
案例一：退房纠纷
案例回放：李先生通过房地产中介公司看中一套二手别墅，经过中介公司的居间服务，李先生与房主王先生签订了《房地产买卖合同》。合同签订当天李先生即支付了100万元定金，并与房主王先生对价款、交房等条款作了约定。签约一周后，李先生却提出退房要求。理由是房主王先生隐瞒了在近一年时间内，其所售别墅连续死亡两人的重要事实。为此，李先生向中介公司发出书面通知，要求解除买卖合同。房主王先生原本不同意解除买卖合同，但经中介公司沟通后同意解除买卖合同，但他认为解除合同的原因在于李先生反悔，所以不能返还定金。随后，李先生因王先生不予退还定金而将王先生告上法庭。
庭审中，李先生认为，别墅内发生过死人情况，不吉利，因王先生没有告知而产生误解，合同解除归咎于卖家王先生。王先生则认为，生老病死属人之常理，李先生没有询问，自己没有告知的义务，合同解除应归咎于李先生。经过审理，法院认为合同解除归咎于李先生，合同定金不能返还，遂判决驳回了李先生的诉讼请求。
律师点评：房地产买卖合同签订后，因为房屋“不吉利”的原因要求退房一案为什么会败诉呢？一是在一般情况下，卖方只对房产质量合格且无瑕疵承担保证义务，对房屋内是否死过人的情况不具有法定的保证和告知义务，除非买方李先生事先有特别要求，否则卖方王先生对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。二是重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。三是没有证据证明卖方或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误决定的行为。
买房是人生比较重大的事情，因此，建议在买房前一定要对拟购房屋各方面背景进行充分的了解，对房屋品质和使用情况有特殊要求的，应在买卖合同条款中明确规定卖房人的担保和告知义务。出于预防和控制风险的考虑，对于标的额较大的房屋买卖，最好在签订合同过程中请法律专业人员把关，避免日后发生不必要的纠纷。
案例二：中介费纠纷
案例回放：刘先生一家准备移居国外，为此，刘先生将其一套地段极佳的花园洋房委托房产中介公司挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同。合同约定，刘先生委托中介公司为其提供居间服务，以不低于100万元的价格出售房屋，委托期限自2010年10月1日起至同年12月30日止。合同还约定，刘先生在委托期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的1.5%计收中介服务费。居间合同签订后不久，中介公司发现刘先生与该公司推荐的客户王先生私下以105万元的价格成交，于是，便与其交涉，要求刘先生按居间合同的约定支付中介费。刘先生认为，房屋是他们夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同，并以此为由拒付中介费。经多次协商无果，中介公司遂将刘先生告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。
法院经过审理确认了上述事实，认定居间合同合法有效，刘先生与中介公司推荐的客户王先生完成房地产交易，应当依照居间合同的约定向中介公司支付中介服务费，遂依法判决刘先生支付约定的中介费。
律师点评：首先，依法签订的合同受国家法律保护，合同当事人应当履行各自义务。根据合同法的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，刘先生利用中介公司提供的信息和介绍的客户，接洽买方王先生，私下交易，属于利用居间人的服务而完成的交易，因此应当向中介公司支付约定报酬。其次，刘先生所提合同无效的理由不能成立。虽然出卖不动产需要夫妻双方共同行使处置权，但是作为丈夫的刘先生单独与中介公司签订的居间合同并非绝对无效，因为居间合同的内容并非对房产的处置，而是寻找机会和信息促成房产交易。中介公司可以在一个月内要求刘先生的妻子追认该合同，如果其妻子不认可居间合同的效力，可以通过拒绝追认合同来否定其效力。对此，中介只能按约定或根据实际损失追究委托人的缔约过失责任。但是，本案中刘先生与王先生的房屋买卖已经实际成交，说明其房屋的居间委托销售和买卖行为实际上是得到了共有权人认可的，因此居间合同无效的辩解不能被采纳。(以上案例由中豪律师集团(贵阳)事务所提供) （记者 刘圆圆）
