“调控初见成效。”在日前举行的博鳌亚洲论坛2011年年会上，与会的房地产开发商异口同声地表示对楼市调控效果的“认可”。目前，被称为“史上最严调控”致使一线城市销售量急剧萎缩，开发商资金趋紧，保障房预期带来的供应市场结构的调整让开发商压力倍增。开发商正力图通过拓展融资渠道、布局二三线城市和进入商业地产等“创新”方式寻求突围。
销售量萎缩致房企资金趋紧
中国指数研究院3月监测的30个大中城市中，所监测的重点城市楼市成交量同比全线下滑，总体下滑40 .5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。
SO H O中国有限公司董事长潘石屹和首都创业集团总经理刘晓光等与会嘉宾均认为，从成交量急剧下滑的层面看，本次调控已经初见成效。刘晓光说，调控效果可能会在今年8月更加明显。
截至4月11日，沪深两市共有84家房地产上市公司公布2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。大型房地产商2010年的经营性现金流量净额也普遍出现下滑态势。其中，保利地产2010年经营性现金流量净额仅为-223 .7亿元，同比大幅下降1854 .06%。万科、首开股份、华侨城等大型房企的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。
上市房企财务报表出现的现金流大幅下降及负债激增，与开发商融资环境恶化和大规模扩张密切相关。国内房企IPO或借壳上市审批暂停，增发、配股和发债被叫停，以及房地产信托政策日趋严格等因素，成为行业面临的普遍难题。
潘石屹则认为，由于开发商已经回笼很多资金，负债率很高不能说明房企资金链比较困难，但是销售额急剧萎缩的状况持续下去会对开发商的资金造成较大影响。
业内人士认为，若房企资金来源进一步紧缩，之前累积的存量资金就难以维持资金链的健康状态。虽然整体而言，开发商降价的意愿仍旧不高，但各种变相的促销手段已经开始出现。中国房地产协会副会长朱中一认为，在销售量下滑和房企资金趋于紧张的情况下，开发商将面临如何平衡销售量和价格的问题，价格有可能松动。
保障房将改变市场格局 开发商压力骤增
在博鳌亚洲论坛2011年年会上，保障房将带来的市场格局改变成为开发商关注的热点“十二五”时期，我国将新建各类保障性住房3600万套，2011年计划建设保障性安居工程任务1000万套，比2010年的580万套增长72.4%。北京、上海宣布“十二五”期间保障性安居工程建设比例占整体供应的60%甚至更高。
潘石屹认为，目前保障性住房占比还很低，如果3600万套保障性住房能在3年内建成，保障性住房将占到中国房地产市场的一半，房地产市场格局将产生重大调整。
“这对开发商来说肯定不是一个好消息，保障房拿走了一半的发展空间和市场份额，对所有的开发商都是一个压力。”潘石屹说。开发商可能将面临一轮洗牌，主要是看开发商的财务指标是不是健康，负债率高的开发商在市场份额缩小后可能无法存活。“不管怎么说，未来3年，开发商的压力是非常巨大的。”
住 宅 市 场 成 交 量 出 现 下 滑 已 经 传 导 到 土 地 市场 ， 房 地 产 市 场 走 势 不 明 朗 ， 开 发 商 拿 地 更 趋 谨慎 。 中 国 土 地 勘 测 规 划 院 城 市 地 价 动 态 监 测 组 的最 新 报 告 显 示 ， 进 入3月 后 ， 各 地 土 地 市 场 普 遍遇 冷 ， 供 应 量 少 ， 竞 争 不 激 烈 ， 广 州 、 上 海 等 城市 流 拍 、 底 价 成 交 普 遍 。 随 着 调 控 的 持 续 和 深入，这种局面还在延续并有加重的趋势。
