中国银监会主席刘明康近日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。记者从相关部门了解到，新一轮房地产压力测试增加了住房成交面积下降等假设情形，并提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。与去年银监会先后两次提出的房贷压力测试情境假设条件相比，此轮测试考虑的假设情况更为细致、严格。
分析人士指出，这反映监管部门对于房地产风险采取了更审慎的态度，商业银行出于资金面紧缩和房贷风险的考虑，可能会调低房贷整体占比，而银监会是否会出台进一步紧缩房地产信贷的政策，还要看此轮压力测试的结果。
这是银监会主席刘明康在19日召开的银监会2011年第二次经济金融形势通报会上透露的。会上，刘明康要求银行继续认真贯彻差别化住房信贷政策，进一步强化房地产开发贷款的风险管理，开展新一轮的房地产贷款压力测试。
昨日新华社消息透露，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京7大城市被确认为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。
分地区风险类别进行测试
房贷压力测试是一项常规性工作，银行会定期进行此类压力测试以考察房贷对风险的承受能力，去年银行就曾开展过几轮房贷压力测试。
2010年5月，银监会要求银行按照房价下跌10%、利率上调27个基点；房价下跌20%、利率上调54个基点；房价下跌30%、利率上调108个基点三种情况进行房贷压力测试。银监会主席助理阎庆民在全国“两会”表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。
此后8月，监管部门重新定义重度压力情景的房价下跌幅度，从下跌30%调整为50%。而相比去年的两次房贷测试，本次提高了房价下降的轻、中、重三种情况的标准。这三种情形分别是：房价平均下跌30%、利率上调27个基点；房价下跌40%、利率上调54个基点；房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
与此同时，新一轮测试更具地区针对性，对高风险地区和一般地区进行了分类测算，前者的轻、中、重三种压力情景标准提高，分别为房价平均下跌30%、利率上调27个基点，房价下跌40%、利率上调54个基点，房价下跌50%、利率上调108个基点的情况。
据新华社透露，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京7大城市被确认为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房贷风险。
此外，前述知情人士透露，今年的测试增加了“成交面积下降”这项情境，轻、中、重相应按下降10%、20%、30%来测算。有业内人士分析称，监管层新设情境应主要是考虑到房地产开发贷压力测试实际情况，银行对开发商的贷款不只是抵押贷款，还包括很大比例的信用贷款。“这就要考察开发商的还款现金流，即销售收入，其测算不仅涉及房价变动，还有成交面积的变动。”
银行承受房价下跌底线在五成？
事实上，去年9月份，银监会要求银行测算房价下跌50%情形。当时那一轮最“残酷”的房贷压力测试结果显示，在房价下跌50%的情形下，各银行的房贷不良贷款率将上升1-2个百分点不等。不过，当时银行的良好集体“体检”结果遭到了专家的质疑。
根据央行统计，2010年，人民币各项贷款新增7.95万亿元，近1/4流入房地产，而2009年的这一数值为21%。虽然从去年下半年开始，各家银行都开始压缩房地产贷款，不过，刚公布的年度业绩报告显示，各家银行房地产贷款占比2009年仍然有所上升，其中行、工行、民生、兴业、农行和浦发房地产开发贷占总贷款占比分别上浮了0.64个、0.2个、2.21个、0.67个、0.7个和1.94个百分点。
银行年报显示，房地产业务在银行贷款中占比仍然不少。农行的房地产业贷款在公司贷款中占比为15%，工商银行为11.2%，建设银行为10.13%，中国银行为10.34%。个人贷款中，农行个人住房贷款仅占个人贷款的63.31%，而工商银行该占比为66.75%，中国银行为76.89%，建设银行为79.47%。
不过，今年不少银行房地产开发贷款已经基本停止发放，个人住房按揭贷款也在信贷压缩情况下大大被削减，各家银行正在压缩房地产业务。人民银行广州分行数据显示，一季度，受到重点调控的房地产贷款和固定资产项目贷款增量收缩明显，其中新增本外币个人住房贷款392亿元，同比少增311亿元。
由于房贷业务占比情况不一样，不同银行对房价下跌的承受能力会不同。近日有大行人士透露，银行能承受的房价下跌底线在五成。但银监会主席助理阎庆民在全国“两会”表示，压力测试表明，房地产调控对银行形成坏账压力的底线数字是30%。
惠誉调低国内信贷违约评级
根据2010年银行的年报数据，各家银行房地产不良贷款率也在持续下降。其中农行房地产不良贷款率比2009年下降1.7%，建行不良率下降0.96个百分点，工行房地产贷款不良额和不良率也持续双降，房地产开发贷款和个人住房贷款不良率分别为0.88%和0.4%。
但惠誉日前发布的报告则再次表示出对国内信贷质量的担忧。本月14日，惠誉将中国本币发行人违约评级展望由稳定调低至负面，并认为危机可能于3年内爆发。惠誉指出，2008年之后，中国为刺激经济而增发的大量贷款主要流入地方融资项目及地产业，这部分银行资产可能恶化。
为了更好地预防房地产价格下跌带来的信贷风险，以及为下一步紧缩政策“药力”控制提供指导，银监会主席刘明康此前多次强调，要持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。然而不少业内人士指出，压力测试的集体体检仍需要提高针对性和准确率。
“商业银行只能根据当地房价变动的情况，选择确定自己的压力测试幅度，很难进行标准化的测试。各个机构都要根据自己的情况和特殊性做压力测试，并没有统一的规定。地区的特殊性大于普遍性。”有监管人士表示。市场人士分析指出，估计这次的“房贷高风险地区”也是出于这个原因考虑。广发证券银行业分析师范沐华接受本报记者采访时也曾指出，银行的房贷压力测试是假定一些条件，但实际上如果房价下跌是会引起其他条件发生变化的，这样的压力测试得出的结果有可能会偏轻。
-焦点分析
楼价下调预期增加房贷风险加大
监管层对房地产行业信贷风险管理再次加码。中国银监会主席刘明康近日表示，要对银行业金融机构开展新一轮房贷压力测试。值得注意的是，相比去年5月份的那次房贷压力测试，这一次的指标更显严格细致，考虑的假设情况也更为严重。
分析人士指出，监管部门对房地产风险采取了更审慎的态度，与之前国务院常务会议定调楼市调控将“不放松”有关。目前虽然各地房价尚未真正出现实质性下降，但相关数据都显示楼市向下的预期在增加。
在连续三轮房地产调控之下，全国房地产市场对于房价“只涨不跌”的预期已经微微扭转。数据显示，3月北京、上海等一线城市房价已出现下调趋势，各地开发商打折促销之风渐起。
与此同时，中央再次表态将继续调控房价。4月13日召开的国务院常务会议指出，当前“房地产市场成交量萎缩，多数城市房价还在上涨”，因此“要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”，从而”巩固和扩大房地产市场调控成效”。
4月20日。国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署2011年深化经济体制改革重点工作。其中，调整完善房地产相关税收政策等依旧成为重要内容被提及。同时，会议还决定中央财政增加安排180亿元，用于公共租赁住房和廉租住房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助。
业界普遍认为，中央近期的一系列表态与举措都已为近期楼市政策定调，不排除未来还有进一步的调控政策出台。未来房价上涨预期正受到压制，而对楼价可能下调的预期则正在增加。
本月中旬，国务院派出8个督察组，对京沪等16个省份开展房市调控政策落实情况专项督察。按照计划，整个督察工作在20日左右结束，相关督察结果酌情对社会公布。住建部相关人士表示，督察情况将向国务院汇报后，再对政策和落实进行研究。
此前，住建部副部长齐骥曾表示，对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。
而据媒体报道，西安确定的15%房价调控目标之前被住建部认为偏高。4月11日至14日，由住建部部长姜伟新牵头的督察组在西安调研时表示，希望西安加大商品房价格调控力度，尽快对近期提出的新建住房价格控制目标征求各界建议、意见，修改完善调控措施。
有专家认为，此次督察组对于各地的督察，将使得不少城市已经公布的房价控制目标面临重新调整和修改。 记者 黄倩蔚 牛思远
