国务院出台“国十条”调控楼市已满一年，在这个节点，本次房交会格外引人关注。通过参加为期四天的房交会，各大房企对未来的走势有什么判断？面对成交量下滑，他们又有哪些应对之策？本期老板下午茶就邀请了几位房企负责人，分享他们对楼市的思考。
成交量下滑 开发商暗中降价
商报：昨日，今年的春交会结束了，大家在4天里的战果如何？有哪些新感受？
卢志红：今年的春交会交出来的答卷并不理想，虽然价格并未出现松动，但是成交量下滑已经说明，政府的宏观调控成果开始显现。
其实这一切都在预料之中。央行多次上调存款准备金率、几轮加息、提高首付比例以及限购等多种形式的调控“组合拳”政策出台，市场不可能不为所动。
从另一个角度看，销量下降并不一定是坏事。房地产市场一路高歌不是好事，但过快下跌也不是好事。从目前来看，这样的销售数据，应该算作是回归理性，终结了前两年的火爆场面。一个行业太火了，那就不正常，会冲昏很多人的头脑，埋下危机的祸根。现阶段至少在价格上相对比较理想，符合开发商的预期，也控制在政府的调控范围之内。所以春交会成交数据同比下滑，从这个角度理解是好事。
廖驿楠：从春交会前3天的成交量来看，这次春交会的成交量同比下滑得比较大。之所以会出现这样的现象，主要原因在于银行信贷连续收紧，严重影响了购房者的心理预期。而且，市场传言限购令即将出台等新的调控措施，也给购房者造成了房价可能出现波动的心理预期。以我的观察来看，购房者观望情绪仍然浓厚，目前仍处于胶着状态，而且短期一两个月内，这样的状态不会出现大的变化。
缪鸿裕：二手房方面比预期要好点。今年二三月份，二手房成交进入“冰冻期”，房交会上的看房量比二三月高三成左右，但和去年春交会相比，看房量下降了四成左右。
由于帮一些一手楼盘做分销，也了解到有些房地产项目暗中打折，比如说“三北”地区一个项目，周边同等楼盘市场价每平方米7000多元，但该楼盘的实际售价是每平方米5800元。这次房交会上，虽然开发商在宣传画册上并没有标明折扣，但只要客户细谈都会有优惠，据我了解，有十来个项目每平方米都可以少五六百元。
重庆楼市刚需旺盛 价格不会大起大落
商报：综合当前市场的表现以及宏观调控的政策，各位怎样预判未来楼市走向？
卢志红：既然是回归理性，那么在未来很长时间内，销量都会这样“平淡”下去，价格也不会大起大落。
从区域经济的角度看，沿海不少城市房价已经达到一个较高的位置，但西部二三线城市的楼市才起步，刚性需求还很旺盛。在国家的宏观调控之下，这些地区的房地产市场会出现短时间的变化，但长期看房价会保持稳定。
廖驿楠：重庆市场刚性需求比较旺盛，成交量不可能长期下滑。如果二季度末，抗通胀的效果显现，CPI从高处回落，后期的信贷政策就可能会有一定的松动。但是，我个人认为楼市调控将是一种常态。后期即使没有新的调控政策出台，也可能对调控政策执行的松紧进行干预。所以，我认为这轮调控不可能像前几次那样出现前紧后松的情况。
缪鸿裕：未来一些开发商要冲量，估计下一阶段，缺钱的开发商可能会调低开盘价格，特别是去年和今年初扩张太快的房企，今年销售项目多，土地、建设款项支出多，需要通过快销回笼资金。今年公司代理的一些项目，就有开发商对销售速度有较高要求。
在二手房方面，随着信贷政策的变化，下半年估计会有变化。一些上半年收缩较紧的银行，下半年可能会在个人房贷领域有所松动，估计到国庆节后，二手房的成交量可能会上升，但价格涨不上去。
开发商放缓拿地 二手房中介或“瘦身”
商报：在政策调控下，市场逐步回归理性，行业会做出哪些战略调整？
卢志红：从行业来看，已经有开发商放缓拿地速度，拿地热情与前两年相比明显下降。整体来说，行业资金压力与一两年前相比要大很多，尤其是入行不久、实力不雄厚的中小开发商，日子会难过许多。
在这样的背景下，有的企业开始从主城转战发展前景较好的区县，有的企业则开始收缩战线。结合自己来说，我在合川、涪陵、铜梁等区县已经开始布局，同时加大旅游地产、商业地产以及工业地产等非住宅类项目的投入。商业地产项目前景可观，因为国家的经济增长形势正在将消费的比重加大，与国家政策保持一致，肯定不会吃亏。
廖驿楠：公司一直没有盲目拿地扩张，现在我们只有一个项目，销售也很正常。在信贷紧缩、开发贷款成本提高的背景下，我们没有面临任何资金回笼的压力。
缪鸿裕：一些去年和今年初扩张太快的二手房中介，现在可能有些难受，将来可能会关门店，比如2009年只有10多家门店，现在就开到了六七十家；有的中介，去年一年规模增加五成以上，现在经营压力大。
对于中介来说，每个门店一个月的成本在6万元左右，70家门店，每个月至少做420万元才能保本。上个月有一家大中介，收入还不到成本的一半，老板借款才能给员工发全工资。如果成交量继续萎缩下去，一些中介公司可能会加大对员工的淘汰速度，变相“瘦身”。
场外观点
开发商早降价是最好的应对办法
中国社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室主任倪鹏飞：从去年4月份的调控到现在，刚满一年。三轮调控的目的，就是抑制房价过快上涨。春节前开始的第三轮调控，通过信贷政策和行政政策的结合，不少地方出台限购令，再加上保障房的大力建设，未来房价上涨的可能性不大。整体来说，是稳中有降。所以，开发商要认清这种形势，早点降价以回笼资金。
对于调控，房企不能心存侥幸，中央布置了大规模的保障房建设，今年开工1000万套保障房，按照每平方米3000元建设成本计算，总投资为1.8万亿左右。保障房的投资，将抵消商品房投资下降给经济带来的负面影响。另外，虽然GDP增速下降，但整个宏观经济形势的基础更加稳定，中央调控的余地更大。所以，开发商早降价才是最好的应对办法。(记者 柴伟 记者 梁龄 杨雪峰)
