专家：避限购买商住房“隐形成本”不可忽视(2)

　　据满堂红东漖分店经纪何伟华表示，东漖板块中最受买家青睐的商住两用房主要为翠竹苑、合兴大厦等楼盘，成交均价为14000~17000元/m2左右，由于翠竹苑的户型主要以三房单位为主，而合兴大厦则全部为三房单位，因此该板块的商住两用房成交主力区间仍主要集中在为80~110平方米，投资客多数是作为公司注册，然后收取租金。

　　“进入4月份，该板块的找房客明显比3月份要少，价格环比3月亦有小幅下跌。”何伟华分析，传统春节淡季过后，大部分刚性需求在3月集中释放完毕，大量的盘源和客源都已被消化，导致目前的成交量与价格都有一定程度的下滑。在租金方面，商住物业的租金一直保持在较稳定水平，单位租金为25~28元/m2/月左右，由于商住两用房的户型多以三房大户型单位为主，租金总价较高，成交不多。

　　专家指点：

　　小户型抢手 “隐形成本”不可忽视

　　“3月份的市场情况开始有变化，部分业主开始放盘，但价格依旧趋稳，业主反价的意愿减少。”兴业地产销售总监金忠男表示，限购政策的影响或会在4月完成消化，市场的盘客比例逐渐靠近。现时市场可供客户选择的盘源多了，而且业主心态也有所调整，因此促成交易较之前容易了。

　　合富置业市场主任梁燕明告诉记者，购买商住公寓的买家，尤其是刚换跑道的投资新丁，都会钟情于小面积单位。一是因为小面积单位在总价上占有优势，以现行的银行房贷紧缩政策来看，手中资金充裕的买家并不多，但总价在100万元左右的物业会比较抢手。二是小户型单间比较好租，无论是被租作公司办公还是单身公寓，小户型总租金不高，但平均租值可观，投资回报率都能维持在5%左右。

　　提及不在限购之列的商住型公寓，兴业地产天河员村板块区域经理甄欣指出，虽然现在公寓的成交多了，但是商住型公寓的硬伤还是不能改变的，如首付最少要在50%以上，利息加1%，只有10年的按揭年限，商业水电收费令生活成本增高，使用期限短。此外，商住物业比普通住宅交易时需缴纳更高的税费，行家提醒购买这类型房屋的投资者不可忽视上述“隐形成本”对投资门槛的拉高作用。

　　中原地产市场主任黄燕飞表示，在投资公寓上，买家首先要搞清楚公寓性质，广州有很多名为“公寓”的物业，大多数为住宅性质，同样受到限购令的制约。另外，要充分了解投资物业所处地段及其周边环境，了解其租赁市场是否活跃及其投资回报。

　　从中原地产3月份公寓(商住)成交数据来看，公寓(商住)二手买卖不算太活跃，其中，锦源国际位处北京路商业繁华地段，买卖和租赁尚算活跃，目前市场价约为1.9万~2.3万元/m2，租赁回报可达5%，比较受到投资者的青睐。而地处珠江新城的商住公寓，目前市场价约为3.3万元/m2，虽然租赁回报率不低，但由于住家气氛不浓厚，难受自住型买家欢迎。“不过若是投资型买家，不妨可以考虑爱丁堡和史丹尼这两个商住公寓”。至于荔湾区，商住公寓并不多，买家选择余地不大。另外，对比龙锦大厦与周边的住宅租金，前者优势不大，如75平方米的两房，龙锦大厦租金约为2500元/月，而周边的住宅物业如恒宝华庭，面积相当的两房租金已经超过3000元/月，而且商用物业的使用年限比住宅物业少了20年，因而在荔湾区要投资商住公寓应更加谨慎。(记者 王雯倩)