南昌新版限购令实施细则从3月1日起至今已执行2个月有余，房价在滞涨2个月后，成交量有了阶段性回升，成交均价也有了明显上涨。但在高房价背后，“有价无市”也跟着蔓延。销售率不高、“卖不动”，已开始影响房市。
开盘量多促交易量阶段性回暖
受新“国八条”限购、限贷等一系列房地产调控政策影响，南昌楼市一度表现低迷。新建商品住宅2月成交984套，3月成交471套，4月成交1335套。特别是进入4月下旬，多日新房成交量站上百套台阶。4月28日城区新建商品住房成交108套，这是自南昌新版限购令正式实施后，日成交首次过百套。“五一”假期后，每天新建商品住房的成交量基本维持在七八十套的水平。
二手房住宅方面，2月成交1317套，3月成交1508套，4月成交1580套，成交量也保持了小幅攀升的态势。
统计数据显示，与一季度相比，4月份以来，南昌市楼盘开盘数量明显增多，这也是成交量回暖的主因之一。业内人士认为，近期的楼市回暖是“阶段性、恢复性和局部性的”，目前，市场需求仍然比较“脆弱”，谈回暖为时尚早。
4月市区新建住宅成交均价上涨
昨日，记者从相关途径获悉，3月份，南昌市区新建商品住宅成交均价6073元/平方米，环比开始回落；非住宅9347元/平方米。而4月份，市区新建商品住宅成交均价7095元/平方米，非住宅9921元/平方米。环比分别涨了16.8%、6.1%，同比分别上涨了38.3%、29.4%。
业内人士认为，南昌市区新建商品住宅成交均价的涨跌，和当月推盘的住房结构有很大的关系。从4月份推盘情况来看，单价八九千元的高端、高单价的住宅较多，有可能拉高成交均价。对此，并不能简单地说，4月份南昌楼盘在涨价。而商业地产价格的上涨，和商业地产不限购成交量“跑火”有很大的关系。
部分区域商品住宅现“有价无市”
“推盘即售罄”，一直以来是开发商销售最理想状态。记者走访多个在售楼盘以及查阅相关楼盘商品房销售进度公示表发现，南昌楼市并未出现传统旺季销售火爆的场面。红谷滩一楼盘近期192套商品房拿到预售许可证，到目前仅售出85套。此前一次99套商品房拿到预售许可证，目前仍有76套房子未售出。该楼盘目前预售参考价9500元/平方米，而实际累计均价只有8100元/平方米左右。青云谱区一楼盘最近开盘，110套商品房拿到预售许可证，到目前仅售出39套。该楼盘预售参考价9000元/平方米，累计均价只有8500元/平方米左右。
业内人士称，目前，在售楼盘特别是单价八九千元的楼盘，开盘销售率普遍只有百分之三四十左右，还有大量的房源库存。在限购政策作用下，这些高端楼盘入市后难以避免“有价无市”的局面，无法带动全市成交量的上涨。不少购房者也认为，高房价、利率上调限制了刚性需求购房者，高价之下不如继续观望。
在二手房市场，特别是已被热炒的红谷滩区域，二手房房价也面临“有价无市”的局面。中环房产一家销售门店经理直言“卖不动”。目前，红谷滩一些热点区域的二手房，房东挂牌单价普遍达到八九千元甚至过万元，单套总价过百万元的已非常普遍。该经理称，二手房市场刚性需求占主导地位，这部分购房群体通常选择90平方米以下、价格在50万元到90万元不等的中小户型房。那些高端板块的房子，购买人群多是改善或投资性需求人群，而这类人群大多被限购。
延伸阅读：土地底价成交或成必然
作为一级市场的土地市场被誉为房地产市场的“风向标”、“晴雨表”。新“国八条”实施以来，南昌出让的土地中，80%以起始价成交为主。4月22日，南昌市朝阳洲片区两宗地块因无开发商竞拍遭遇“流拍”，这是该市土地交易市场两年多来的首次流拍。
业内认为，土地流拍无疑是当前密集的房产调控政策和信贷政策收紧影响的结果。随着调控的深入，土地起始价成交或流拍将成必然。(记者 刘媛)
