招数3
借名买房
■故事案例
在某中外合资企业工作的韩女士，4年前买了第一套房，现在又看好了东部某楼盘的一套精装修户型，总价90万元左右。如果是首套房，首付三成，只需拿出不到30万元，利率为基准利率；但她现在要买已属第二套房，首付不低于五成，需要拿出54万元，而且利率为基准利率的1.1倍。
韩女士因此琢磨，以二套房名义购房，首付比一套房要多出20多万元，压力不小。她于是想到了借用别人名字买房的念头。“以后再过户给我，这样购房资金相对更充裕。”
记者发现，与韩女士有同样想法的人还有不少。有的买房人试图通过与名下无房的亲朋好友进行私下协商，借用其身份购买房产，以规避限购令的调控政策，待房价上涨后通过出卖房屋并按照约定分享收益。
■专家提醒
齐珂法官表示，房产涉及物权，目前房屋产权采用的是登记有效制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。
如果所购得的房子，房价出现大涨，“借名”帮人买房的人觉得有利可图，不想按协议约定把房子过户给委托人了，那就很可能产生纠纷，或诉至法院。不过目前是以产权证为最主要证据的，但这个证据却很难支持实际购房者的过户请求。
齐珂法官说，在这种情况下，就会引发受委托人，即“借名者”违约的债务纠纷，结果往往是“借名者”把委托其买房的实际购房者所支付的钱款归还了事，最多是再适当赔偿些损失而已，但房子，实际购房者是要不回来了
即便“借名者”履行协议，让实际购房者使用房屋，但因无法进行房产证更名，实际购房者也难以真正拥有自己的房子。另外一旦“借名者”发生意外、突然死亡、丧失民事权利、失踪等情况，实际购房者将无法维护自己的财产权利。
齐珂法官认为，未来政策中，二手房过户条件可能更严格，应该会有相应的实施细则出台。
招数4
假纳税证明
■故事案例
房地产调控政策规定，对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。
此背景下，部分外地户籍买房者欲通过挂靠公司，让公司出具虚假工资证明和补缴社会保险证明，到社保部门补缴社保金和滞纳金的方式，规避对非本市户籍常住人员买房的限制，从而获取买房资格。孙先生就是其中一名。
尽管知道自己“被限购”，孙先生还是来到售楼处打听政策的执行细节。看到他确实“有诚意”，售楼小姐告诉他，可以通过办理假的纳税证明来买房。“找一公司冒充员工，补齐13个月的税款，就可买房了。”
听着似乎是那么回事，孙先生动了心。记者了解到，网上已经有不少“黄牛”开始做假税单和假社保的生意。
■专家提醒
“办假社保、假个税，其实是在‘铤而走险’。”齐珂法官表示，这种行为实际上是规避政策的违规行为，存在巨大风险。首先，帮助员工非法购房的单位涉嫌违法，而且这些被挂靠参保的单位大多为经营不规范的“皮包”公司，往往会卷款而逃；其次，购房者个人也可能因不符合购房的实质性条件，让房产证“打了水漂”，一旦被有关部门查到这种弄虚作假的行为，房产证有可能被吊销。
招数5
先签合同暂不过户
■故事案例
先签购房合同书，等以后有了购房资格再过户。这是很多人想出的另外一购房“歪招”。
已经看好一套二手房的小刘，因为拿不出纳税证明而犯愁，一直陪着他看房的中介担心生意黄了，就建议小刘“先签购房合同书，以后有购房资格之后再过户”。小刘一方面担心以后房价上涨更买不起，另一方面又怕钱交了房子没过户就不是自己的，内心很纠结。
■专家提醒
“从表面上看来，这种方式的确可以规避限购，购房者跟卖房者签订正式的房产交易合同，并且还可以去做公证，但是因为不符合限购条件就暂不过户，等到购房者的社保或纳税证明达到年限后，符合限购条件之后再去办理过户事宜，当然也可以等到政策变化之时再过户，一切看起来都合情合理，不过签合同到过户的时间太长，变数太多。”齐珂法官如是说。
先签合同后过户，潜在风险很大。首先，由于没有过户，虽然合同有效，但是并不能够完全保证房产为购房者所拥有，而且难免会出现业主“一房二卖”现象。其次，这几年难以保证政策就不会发生变化，而发生什么变化又很难预料。签约不过户，购房者权利和财产安全均得不到保障。最后，房价变动易导致合同毁约。采取这种先签订购房合同后过户的方式买房，房产证依旧属于老业主，从法律角度来讲房屋产权依旧属于原房东。从签订购房合同到办理过户，中间可能需要很长的一段时间，这段时间内若是房价出现大幅异动，交易双方能否履行购房合同办理过户就会存在疑问。房价上涨过多，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户；房价下跌过多，购房者宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。(记者李飞 曾邦华 实习生王磊)
