商品住宅面临限购 购买社区商铺提防成“伤铺”

　　在商品住宅“限购”、“紧贷”的调控背景下，社区商铺成为沪上投资的热点。德佑地产市场中心日前出台的数据显示，今年一季度有48个商铺获取预售证，其中有38个是社区商铺项目。在近期社区商铺的成交案例中，还有开发商“整体出售”的个案。

　　社区商铺优缺点并存

　　德佑地产经理陈小强表示，近期社区商铺带看量大，成交非常活跃，购买者大多是用于出租，自己经营的比较少，且一般都是中长期持有，他们对社区商铺长期的租金收益普遍持乐观态度。陈小强指出，投资社区商铺存在着明显的优势和劣势，在投资时尤其需要注意分辨。社区商铺最大的优势在于：处于住宅社区内，拥有固定的消费群，收益相对比较有保障。但是这一特点，也使得社区商铺对于住宅社区的入住率以及居民的消费能力依赖度较高，一旦商铺的数量过剩，或商铺内商品的价格与居民消费水平脱节，投资者就可能陷入“血本无归”的窘境。

　　此外，当前入市的社区商铺，普遍地处新兴的居住社区或者卫星镇，其收益的稳定需要时间的培育。一旦区域内没有固定的人口导入，也可能给这部分商铺带来长期亏本。

　　购买前先调研市场

　　正常情况下，社区商铺应该占据小区总建筑面积的3%左右，但目前，不少住宅小区的社区商铺占比都超过了10%。如此高的比重很可能会造成社区商铺过剩，最直接的影响就是租金跳水，甚至商铺无人问津。当然，如果该社区商铺位置较好，交通便利，能吸引一些知名品牌进场，吸引周边的一些消费人群过来，反而能形成集聚效应。

　　借助商业地产的投资热潮，目前上海不少社区商铺的价格普遍出现了上扬。如嘉定某楼盘近期推出的少量商铺，网上报价高达4万元/㎡，宝山一新盘的社区商铺报价也在3万元/㎡左右，都远高于各自住宅的价格。陈小强认为，商铺价格高于住宅实际上是符合国际惯例的，但是商铺价值主要体现在后期经营上，而炒作令很多商铺尚未营业便价格高企，后期经营可能难以为继。

　　事实上，上海前些年就出现过盲目炒作社区商铺的情况，炒风过后往往会留下许多乏人问津的“伤铺”。所以，投资者在挑选社区商铺时，最好选择大型成熟社区的商铺，这些社区入住率高，居民消费能力充足，而且往往交通便利，靠近成熟商圈，能确保稳定的收益。

　　本报记者 晏秋秋