全新的游戏规则下，杭州首次配建保障房的两地块日前成功出让。而现场的场面无疑是抢地的少，观战的多。许多人都在关注，楼市的这场“混搭风”将如何开幕。
根据杭州市国土局此前公布的出让方案，本次挂牌出让实行“限地价、竞保障性住房面积”的竞买方式，即设定合理上限价格，当竞买报价达到地块合理上限价格时，不再接受报价，价格锁定在合理上限价格，转为在此基础上通过现场投报配建保障性住房面积的方式竞买，投报面积最高者为地块竞得人。
对于商品房配建保障房，已有一些业内人士认为：“这是让开玛莎拉蒂的业主，跟在楼道里用煤炉烧菜的业主成为邻居。”小区如何管理？社区氛围如何保持和谐？开发商将如何合理规划？疑问重重。某位现场观战的开发商直接表示：“最近对土地市场还是以观望为主。”
配建保障房平淡落地
这次出让的两宗土地，10号地为之江商住地块，出让面积32794平方米，需配建不少于2473平方米的公租房，出让成交价为每平方米楼面地价4673元，溢价2.4%；11号滨江商住地块，出让面积43359平方米，需配建不少于6640平方米的公租房，出让成交价为每平方米楼面地价7459元，溢价26.7%。
全新的规则吸引了许多业内人士和媒体的关注。
同样两块配建保障房的用地，争抢之激烈程度迥然不同。之江商住地块以楼面价每平方米4560元起拍，竞买人出价非常谨慎，仅仅叫价8轮，而且每次仅加价100万元，刚好够到拍卖师规定的最低加价标准。该地块背倚狮子山，与中共杭州市委党校、钱塘梧桐燕庐相邻。
相比之下，滨江商住地块的竞买更为激烈，共经历了24次叫价。该地块位于地铁一号线西兴站和滨康站之间，地块右边是滨江地铁投资有限公司于去年5月20日竞得的地块，计划打造成集地铁、长途汽车站、商业设施、超五星酒店、多种住宅等综合体。去年6月，宁波一家开发商曾以14230元/平方米的楼面价，在区域附近竞得一宗商住用地。
根据规定，10号和11号地块配建的公租房建成后，将无偿移交给杭州市房产管理局。业内人士认为，如果刨除保障房用地，地块的“隐形地价”会比较高，每块地的楼面价应该比官方起拍价高出数百元。
配建保障房的两块地成交价都没有触及最高限价。当被问及“如果竞买价达到最高限价，是否愿意进入配建保障房的竞争”时，竞得滨江商住地块的开发商——杭州金盛置业有限公司的竞买代表表示，配建保障房是开发商应尽的义务，但事先已预计不会触及最高限价。
多个疑问有待破解
尽管在民众看来，“10%配建”对于加强保障房建设、保证民生居住大有意义。但另一方面，配建工程的提出，却对开发商的开发水平、管理水平提出了更高层次的要求。配建工程对开发商来说，并非普通商品房项目那般“信手拈来”。
“配建房项目的操作，首先对小区规划有着很大挑战，对日后的小区管理方面要求更高。”某开发商表示，“现在一切都还是纸上谈兵，是否会在实施中出现没有意料到的问题，也并非不可能。我们还处于观望期，对近期推出的配建房用地也不准备出手。”
还有业内人士质疑， “商品房”和“保障房”两套截然不同的体系，“强扭出来的瓜”会结出“甜瓜”吗？ “分”还是“不分”，这是个难题。
无论是贫富分区，还是搞混搭，似乎都各有利弊。
有业内人士认为： “城市居住格局”不只是基于建筑学和物理学意义上的建筑分布，它实际上也是政府、房产商、市民三方互动的结果，一个城市的居住格局，某种意义上就是穷人和富人在居住权上的博弈。城市规划、住房建设，塑造的是一种凝固的社会架构。一旦这种构架人为地加剧其落差，两种文化和心理就会日益断裂，因此，城市的发展，理应给穷人留一点自由呼吸的空间，而不应该将其彻底边缘化。
开发商购地热情降温
土地市场的冷清，已成不争的事实。两块配建土地的地价被认为“相当理性”。
事实上，今年以来，各地土地市场底价成交甚至流拍的消息屡屡见诸报端。3月份，上海共成交25幅经营性用地，其中近8成地块零溢价率成交。今年前3个月，南京共挂牌出让土地12幅，其中有8幅地块以底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块，其中3幅地块为底价成交。
素有“富人之乡”之称的温州今年初共推出10幅地块，最终全部流拍。这一现象在土地供给一直紧张的温州实属罕见。而今年前4个月温州土地成交行情也基本为底价成交。
4月20日，北京有3幅住宅用地入市招标，结果顺义区的2个地块流标，密云区地块的报价仅超过底价。6天后，北京丰台长辛店新区、成寿寺及通州几幅土地成交的溢价率最高22%，最低仅为8%。
根据以往经验，土地成交量低迷的原因多与供给减少有关。
进入5月，楼市格局已渐渐清晰：土地源头上的供给在缩水，交易环节的投资、投机需求基本已经被清扫出市场，调控政策双管齐下，楼市在挤泡沫的同时，降温明显。
在中央严控房价的大原则下，楼市的紧张气氛弥漫在每一个环节，包括土地市场。根据上海证券报调查，北京、上海、深圳、郑州、杭州等地出现不同程度的商品住宅用地供给减少。其中，深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”；郑州出让的几十幅土地中，有住房类字样的只有四五个，且都是协议出让的“其他普通商品住房用地”性质。据了解，根据郑州的规定，未来开发商以出让方式取得商品住房项目用地的，须按不低于地上建筑总面积10%的比例配建保障性住房。
有专家预测，如果前4个月的这种成交趋势得以继续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%-60%。(记者 余丽)
