针对长期以来困扰保障性住房特别是廉租房建设的资金缺乏问题，西安市积极探索利用商业贷款支持保障性住房建设的路子，在制定完善风险控制机制的基础上，2010年以来通过西安银行向两个廉租房建设项目成功放贷近三亿元，实现了保障性住房建设商业贷款“零”的突破。
资金需求强烈
西安市住房保障和房屋管理局住房保障处处长扈广杰说，在保障性住房建设过程中，资金问题是最关键的问题，如果有充足的资金保障，保障性住房建设就能顺利推进，反之则困难重重。在地方政府财力有限的情况下，如何寻找新的有效建设资金来源至关重要。
针对这一情况，西安市房屋管理局开始积极寻求信贷资金支持廉租房项目。扈广杰说，目前西安市保障房建设的资金主要来自市财政的列支资金、部分土地出让金收益、住房公积金的增值部分等，在保障房建设力度不断加大的情况下，还要依靠市场融资，特别是商业银行的贷款来解决资金缺口问题。
记者在采访中了解到，在保障性住房中，廉租房的资金瓶颈最大。与经济适用房具有一定利润空间且可出售不同，廉租房建成后只能依靠租金收入收回投资，回收期长且不确定因素较多，因此社会资金特别是信贷资金出于风险考虑大多不愿进入这一领域，单纯依靠政府投资推动其建设往往面临资金短缺的问题。
在寻找信贷资金来源的过程中，西安市房管局与西安银行就这一问题达成了共识。双方就信贷资金支持廉租房项目问题进行联系沟通，共同研究方案，并建立了良好的沟通机制，并就信贷资金支持廉租房建设问题签订了《金融战略合作协议》。
严把风险底线
由于廉租房项目商业贷款在西安尚属首次，无前例可循，西安银行在发放贷款之前进行了充分的调研认证，并在此基础上制定了详细的放贷方案。
据负责经办这项业务的西安银行城西支行行长赫勇介绍，在发放贷款之前，他们对西安市目前的廉租房建设情况进行了详细的调研，了解到西安市共有7个项目在建或准备开工，资金需求总量超过10亿元，平均每个项目都需要一亿元以上的资金。在这7个项目中，他们进行了严格的筛选，确定了位于西安市高新区和经开区的两个项目作为首批放贷试点。
在严格挑选项目的基础上，西安银行还根据廉租房项目的特点和资金回流周期为项目设计了符合其特点的授信方案。西安银行副行长王欣说，首先是在授信额度的核定上，要求项目资本金与信贷资金的比例分别是20%和80%，这样既满足了项目建设的资金需求又确保了信贷资金的安全。
二是在贷款期限上根据廉租住房项目与普通商用房建设周期的不同，将贷款期限设定为五年。在还款方式上，根据项目资金回流的特点，确定建成后的廉租房由西安市房管局分5年回购，并签订了明确的回购协议，设计了合适的宽限期和分期还款计划。
三是在担保方式的选择上没有硬性要求企业提供抵押担保，而是选择了第三方连带责任保证，为项目资金提供有效的担保保障。
四是在贷后管理方面依照监管对廉租房贷款的管理要求，为其开立专户，对资金的流入和流出等进行有效监控管理，并建立单独台账，对每笔贷款发生时间、流向、用途、收款单位、金额、审核人等进行详细记录。
需要“退出”机制
西安银行行长郭军认为，根据廉租房建设特性，投资人难以通过租金收入收回项目投资，在没有政策补偿的前提下，很难引入社会资金参与。同时，信贷资金也难以按照商业贷款的原则支持廉租房建设。因此要在全国大范围推广商业贷款支持廉租房建设，需要政府尽快建立长期机制建设和制度安排，为信贷资金支持廉租房建设提供“退出”机制，从而保障廉租房建设的可持续发展。
首先是政府应在城市建设规划、土地供给、房地产开发建设中以制度安排的形式强制配比一定数量的廉租房建设计划，使廉租房建设和商业房地产开发项目相结合，同时降低土地成本和相关税费，保证投资人在收回投资的基础上取得合理的收益。只有这样，才能真正引入社会资金，同时使银行的信贷资金具备实现商业化运作的前提。
其次是对于以政府为建设主体的廉租房建设项目应加大财政投入，提高项目资本金，降低融资比例，使信贷资金的退出机制得到保障。政府相关部门和银行监管机构应加强廉租房建设的制度建设，在项目资本金、贷款期限、担保方式、还款来源、风险控制等方面做出具体规定，提高信贷资金支持廉租房建设的可操作性。记者 石志勇
