易宪容：上海等地房贷政策变化影响不可低估

　　从5月18日起，存款类金融机构人民币存款准备金率将再度上调0.5个百分点，由此房贷门槛也将随之提高。据媒体报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已取消优惠，首套房贷首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。而北京买房首付比例虽暂未变，但房贷利率已全面上涨，多家银行称未来不排除首套房首付比例提到五成的可能(详见B52版)。

　　可以判断，住房按揭贷款政策的改变主要出于以下几个方面的考虑。

　　一是这是国家住房政策的使然。2010年的国十条，住房按揭贷款的差别化的信贷政策就是要求对住房投资与消费做一个严格的区分，以便遏制住房投机炒作。对于炒房投机者，要利用住房按揭贷款就得按照市场定价，其首付比例及利率都得提高。

　　可能有人会问，取消首套住房优惠，并让首付提高及利率上升，会不会影响居民自住需求？其实，在目前这个以投资者为主导的市场里，由于投资者推高房价，早已把消费者挤到了市场边缘甚至挤出了住房市场，面对上海住房市场的巨大泡沫，信贷政策转向并非是针对自住消费者而是投资者。

　　还有，当前有一个错误的概念，以为购买首套房的就必定是住房消费，这是不对的。当房价泡沫很大时，由于消费者没有能力进行，进入住房市场者多是投资者，只不过，在没有限制之前，投资者可以根据其意愿购买住房，而现在投资者只是能够购买一套住房而不是多套住房了。在这种情况下，银行出于信贷风险的考虑全面改变当前的信贷条件，就是要限制投资者进入。这样既可降低银行的信贷风险，也能够在一定程度上限制投资者过度涌入市场，从而改变住房市场的预期。而市场预期一旦逆转，就意味着住房市场价格开始回归理性。

　　二是货币政策出现了根本性的转向，货币政策由适度宽松向稳健转向。稳健的货币政策就意味着央行使用各种货币政策工具收紧市场的流动性，以往的信贷条件也就出现全面改变。特别是当央行采取不对称加息的方式来调整存贷款人之间的利益关系后，如果银行不取消住房按揭贷款利率优惠，那银行经营住房按揭贷款就会处于亏损或无利可图的困境，这就迫使银行重新对住房按揭贷款风险定价。在这种情况下，四大国有银行在一些城市全面收紧住房按揭贷款的信贷条件、取消住房按揭贷款优惠利率也属正常。

　　三是国内住房市场面临的风险越来越大。从最近国际大宗商品价格突然出现狂泻的事件来看，任何吹大的泡沫都会破灭，国内房地产泡沫也如此。当银行认识到住房泡沫严重性时，自然也会采取一些防范住房市场泡沫破灭的政策。四大国有银行在上海等地改变房贷政策就是针对地产泡沫，所采取的一种风险防范措施。住房泡沫越大的城市，住房信贷风险就越高，商行对这个地方楼市信贷风险就会更警惕。可以预计，四大国有银行在上海等地所采取的住房信贷政策变招，很快就会在其他一线城市实行，然后逐渐推向二三线城市。

　　虽然现在还不能判断北京等地何时效仿上海作出具体行动，但政策改变的趋势已经很明显。一旦政策变化在全国推开，那么楼市预期便会发生重大逆转，国内楼市出现全面调整并回归理性就实质性地开始了，由投机炒作为主导的市场就会让位给以消费为主导的市场。因此，上海、浙江等地住房按揭贷款的信贷政策变化对国内楼市的影响决不可低估。

　　□易宪容 中国社科院金融研究所研究员