历时一年多的谋划准备，今年5月20日，三亚即将实行存量房交易新规——存量房交易从“面对面”变为“网对网”，房屋成交价也不再由一户买家说了算，而是采取挂牌竞价的方式，由出价最高的买家获得房屋购买权。为规范房地产市场，早在2008年，三亚将所有新建商品房纳入网上交易备案。时隔3年后，三亚在全省率先实行存量房网上交易，即将步入存量房“网签”时代。据了解，存量房网上交易并非新生事物，南京、上海、厦门等地相继实行该政策，但存量房网上挂牌竞价模式在全国却不多见。
一纸新规
全省率先实行
存量房网上交易
加强存量房市场的监督管理，一直是三亚房地产主管部门常抓不懈的工作。几年前，三亚曾出台过一系列规范存量房交易市场的举措，并联合工商、物价部门等对三亚房产中介进行集中整治，严肃查处房地产经纪机构炒作、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
与此同时，三亚市试图寻求根除存量房市场乱象的长效机制。从最初设想到付诸实践，三亚市住房和城乡建设局市场管理科负责人告诉记者，在长达一年多的时间里，相关负责人多次赴全国各地“取经”，并最终敲定按上海市存量房管理模式，为三亚“量身定做”存量房网上备案系统。
这套由上海南康科技有限公司研制开发的系统，乍一看和普通的房地产管理系统别无二致，但这套系统的核心却是实现了挂牌竞价功能。
按规定，系统试运行启动后，三亚市范围内的存量房交易都必须通过房地产经纪服务机构在存量房网上备案系统进行挂牌出售，购买人也必须在该系统上通过竞价方式购买挂牌出售的房屋，签订存量房挂牌竞价合同、经纪合同、交易合同。此举意味着，三亚迈出存量房网上交易的关键一步。
三亚市房地产交易中心负责人表示，三亚实行存量房网上挂牌竞价具有示范性意义。从全国来看，实行存量房网上挂牌交易的城市不多，于全省而言，三亚更是走在前列。那么，三亚市为何极力推行这项新规呢?
据该负责人介绍，网上挂牌竞价交易将有效防止存量房“一房二卖”等扰乱市场的行为。一方面保障了存量房交易的公平性和透明度，另一方面在约束中介行业经营规范的同时，也维护了经纪人的利益，减少了纠纷，是存量房市场从交易混乱到交易制度化、秩序化的集中体现。
各方反应
存量房网上交易“搅热”三亚楼市
“今后存量房交易要在网上进行了。”消息一公布立即“搅热”三亚楼市。
有房地产经纪机构对此表示赞赏，他们认为相比新房市场，三亚存量房市场秩序较为混乱，一些房产中介置规章制度于不顾，“吃差价”“偷逃税款”等不规范行为已成为行业潜规则。网上挂牌竞价，使存量房交易置于“阳光”下，对三亚存量房市场健康发展起到积极作用。然而，对于存量房网上挂牌竞价交易规则，不少三亚房地产经纪机构则提出了自己的看法。
5月13日上午，在三亚市住建局举办的一次存量房网上备案系统培训上，来自三亚各大房地产经纪机构的负责人，就如何防范网上交易恶性竞争，如何约定房屋买卖双方的权利与义务等话题展开激烈讨论。
“从目前的规则制定上看，存量房网上挂牌交易存在一些问题。”三亚德佑地产总经理占可科首先认为，如不加以限制，竞价很可能成为中介机构间恶性竞争的砝码。
按规定，买方要获得存量房购买权须委托经纪机构竞价摘牌，一旦进入竞价环节，房屋将以最高价成交。“如果买方委托的中介间存在恶意竞争互相抬高价格，竞得最高价的中介不买了，将会导致买卖双方无法成交。”占可科表示，尽管这种行为由买方承担违约责任，违约金的收取比例却由中介掌控，以低廉的违约成本恶性竞争不是没有可能。
此外，房产中介间的恶性竞争体现在另一方面——竞价成功后，卖方委托的中介机构若制造假象，以卖方不予出售为由撤销挂牌，导致买方委托中介无法获得房屋购买权。“这种情况更难约束。”占可科说，由于卖方委托中介机构挂牌出售房屋并无需缴交保证金。因此，难以判断卖方是否与中介恶意串通制造恶性竞争。
围绕存量房网上交易可能产生的中介机构恶性竞争，在场中介机构负责人纷纷支招：有人建议必须规定买方保证金缴交数额，有人建议对中介机构进行信用度评级，有人还建议采取技术手段规避……
一场原定2小时的存量房网上备案系统培训会，在与会中介负责人的激烈讨论下，变成一场意见征集会，并一直持续至当天中午。
政府部门
新规有待完善但市场亟须规范
中介机构提出的种种意见，让新规的制定方——三亚市房地产交易中心相关负责人感到意外。“这种极端恶意竞争的行为，我们考虑的并不多。”该负责人称，目前距存量房网上备案系统正式运行还有一段时间，一些规则仍需要完善，但三亚实行存量房网上交易不会改变。
据介绍，存量房网上挂牌竞价在国内并没有成熟的经验，上海、厦门等地虽已实行存量房网上交易，但均未采取挂牌竞价交易存量房。之所以采取这种方式，主要基于三亚存量房市场亟须规范的原因。
首先，实行存量房网上备案挂牌交易后，主管部门将严格房地产经纪机构网上交易准入，进一步规范三亚市经纪服务机构管理，净化三亚市房地产经纪服务机构经营环境。
其次，房地产经纪机构在挂牌竞价期间仅充当委托代理角色，无法暗自加价赚取差价。挂牌竞价结束后，将按挂牌最高价成交并作为过户纳税的最终依据，加强存量房交易税收的征管。
再次，网上挂牌竞价公开透明，能有效规避存量房交易风险，在网上备案销售的房源产权均有保障，不会出现“小产权房”“抵押房”等产权不清晰的存量房源流入市场，损害买方的切身利益。
目前，三亚市房地产交易中心已对各中介机构提出的问题进行汇总，并将在5月20日至6月20日系统试运行期间进一步完善。
趋势分析
倒逼机制下
中介将面临“洗牌”
三亚存量房实行网上交易，改变了存量房“面对面”交易的传统模式，加剧了三亚房地产经纪机构的调整。有分析认为，新规实施后形成的倒逼机制，将加速三亚房产中介机构“洗牌”，一些不具备网上交易资质的中介将被淘汰出局。
据了解，存量房网上备案系统试行后，只有在三亚市住建局取得房地产经纪机构备案登记证书，并在三亚市房地产交易中心申请网上用户注册后，方可开展网上签约备案业务。这意味着，如果中介机构无法备案，就无法取得网上交易资格，无法从事存量房交易业务。
按今年4月1日起施行的《房地产经纪管理办法》相关规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在房地产主管部门备案。为此，三亚市也明确了中介机构申请办理备案登记的条件。尽管如此，本报记者从三亚市住建局市场管理科获悉，目前三亚房地产经纪机构达100多家，但已备案的中介机构不足30家。
三亚绝大多数房地产经纪机构为何不愿备案?三亚市住建局市场管理科负责人表示，由于房地产经纪机构办理备案必须出具房地产经纪人身份证明及执业资格证书，而对于这一条件，三亚多数中介并不具备。连日来，记者走访三亚市部分房产中介发现，多数中介机构仅有营业执照，而没有三亚市住建局审核通过的备案证书。“没有房地产经纪服务资质的中介进入市场，会带来诸多隐患。”该负责人表示，即将实行的存量房网上备案对房产中介的资质、从业水平提出了新的要求，而这无疑形成一种倒逼机制，规范三亚房产中介机构交易行为。
我省知名经济学专家、海南大学三亚学院管理分院院长王毅武教授认为，存量房交易引入挂牌竞价机制，能充分体现市场供求关系，便于政府部门对存量房市场进行宏观调控。与此同时，政府部门也应时刻提高警惕，防止少数中介机构通过网上挂牌竞价恶意竞争，扰乱市场秩序。-南岛晚报
