房贷政策收紧 导致客户无法贷款

　　近日，记者在走访房市时发现，随着银行信贷政策的进一步收紧，因贷款难而导致交易搁浅的情况时有发生。那么，当购房者因贷不到款而未能继续购房时，购房者是否应该承担违约责任呢？为此，记者特别咨询了房地产专业律师卢安龙。

　　卢律师告诉记者，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　对此有观点认为，因房地产宏观调控政策导致银行停止发放住房贷款，属于上述司法解释“不可归责”的事由，为此开发企业应当向购房者返还首期房款本金。开发企业以格式合同限定“购房者不能提供银行贷款，承担违约责任”属于违反法律的条款，应当认定为无效条款。

　　同时，也有观点认为，如果购房者明知房地产宏观调控政策已经出台，银行不贷款，不属于“不可归责”的事由，应当承担违约责任。

　　卢律师介绍，目前有的法院在审理此类案件时，还要结合是首套房还是二套房、首付比例多少等来认定是否构成违约，因此具体情况应具体分析，不能一概而论。

　　那么，购房者究竟该如何防范此类纠纷的发生呢？卢律师建议，在国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，有购房需求的市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。(刘圆圆 赵琳)