“刚需”钟情小户型的时下，由于北京限购令对购房人资格的要求，以及高房价下房贷利率的进一步上调，曾经的主力买家——投资者已逐渐离场，取而代之的是，以初次置业者为代表的“刚需”买家看准市场时机，加快了入市步伐。据有关机构统计，在近期的成交楼盘当中，90平方米以下的小户型，占总成交量的比重较之前有明显提升。开发商也看到这一契机，加紧推出小户型产品，以抢占日益缩小的市场份额。
小户型受宠
“刚需”钟情小户型的时下，由于北京限购令对购房人资格的要求，以及高房价下房贷利率的进一步上调，曾经的主力买家——投资者已逐渐离场，取而代之的是，以初次置业者为代表的“刚需”买家看准市场时机，加快了入市步伐。据有关机构统计，在近期成交的楼盘当中，90平方米以下的小户型，占总成交量的比重较之前有明显提升。
比如合生麒麟社，其借日臻成熟的产品，以及领先的居住理念，成为不少高端买家的首选。据了解，该项目位于望京阜通西大街与望京街交会处，主打63-88平米之间的中小户型，自今年年初以来，持续受到高端买家的青睐。另外，位于东五环五方桥附近的海棠公社小公馆销售人员告诉记者，4月份开盘信息释放后，来电及来访量环比3月增加了近3倍。
有关分析人士分析，“限购令”颁布之后，大约有30%的外地人失去购房资格退出市场。同时，由于现在处于调控政策的初期，不少购房者观望情绪浓厚，以期等待市场趋势进一步明朗再做决定。不过对于刚需购房人而言，购房需求的迫切性将使得他们成为今后一段时间市场上的交易主体。但由于“京十五条”将首套与二套房产的首付款比例分别提高了10%，部分购房者由于首付款压力较大，而选择了较小户型、较低总价的住宅。
小户型竞争进入“白热化”
受到销售上升的影响，小户型供应是当仁不让的主角。亚豪机构相关数据显示，在5月即将开盘的项目中，有41个项目主推100平米以下小户型，占据总量的九成之多。其中15个项目推60平米以下户型，12个项目推60-80平米户型。
如海棠公社小公馆、中建·玲珑山、SOCO公社等在内的多个小户型项目，都在近期先后入市。从分布区域来看，新入市小户型项目多集中在五环外。从价格方面来看，近期入市小户型项目的单价多在20000元/平米以上。如中建·玲珑山主力户型为45-88平米零居及两居，成交区间在22000-24000元/平米之间。
市场人士认为，小户型产品日趋白热化,在“房票”有限的情况下，购房者更加珍惜其购房机会，愈发看中产品品质。
小户型前景看好
今年1-3月北京楼市成交数据显示，小户型的新建商品住宅价格上涨幅度,明显大于大户型。这主要是因为，在限购令下，投资投机性需求多数被挤出市场，而刚性需求者主要购买的中小户型相对略为乐观。业内人士表示，小户型产品具备功能齐全、总价便宜，且出售容易等优势，随着调控政策进一步深化，市场对于此类产品的需求有望继续上扬，其市场前景将看高一线。
北京柏基置业有限公司总裁谢琳则认为，随着小户型产品的持续集中放量，竞争将日趋白热化。只有在产品定位、交通位置、社区环境以及生活配套等方面均具备综合优势的“全优型”项目，才能在未来市场中立于不败之地。
小户型集中放量，使得该类产品竞争日趋激烈。由于该类产品同质化较为严重，有关专家分析认为，未来入市的小户型项目中，无论是在产品定位，还是社区环境、生活配套等方面，存在差异化优势的楼盘，方可在市场中占有一席之地。特别是周边配套比较成熟的小户型楼盘，将长期受到市场青睐。
-市场反应
60平米以下户型最受青睐
据有关机构统计，在近期成交的楼盘当中，60平方米以下小户型所占总成交量的比重，较之前有明显提升。海棠公社小公馆销售人员告诉记者，4月份开盘信息释放后，来电及来访量环比3月增加了近3倍。日来电量由20通上升至70通，日来访接待量由4-5组上升至30组。
北京柏基置业有限公司总裁谢琳表示，新政后由于受购买资质影响，大户型成交出现下滑。但反观小户型市场，不仅总价较低，且部分商住公寓不受限购、限贷政策影响，因而备受年轻客户群的青睐。在此背景下，开发商适时调整产品战略，不失为明智之举。
配套成熟区域受欢迎
以往的印象中，有小户型无配套的说法。随着市场的竞争加剧，消费者更加青睐配套成熟的小户型项目。
比如近期热销的合生麒麟社，由于该项目毗邻传统的望京核心区，因此，可以借助老望京的成熟配套。项目周边拥有姜庄湖公园、南湖公园、太阳宫公园等八大公园，周边分布有沃尔玛、华联、国美、宜家、百安居等，并与未来的望京SOHO仅一街之隔。
不仅如此，根据大望京商务区规划，未来区域内还安排有一所中学、一所幼儿园及其他生活服务配套设施等。同时，合生麒麟社还拥有4万平米商业配套——麒麟新天地，定位于望京首席定制级邻里服务主题商业。预计将于今年“十一”前后正式营业。
-置业指导
购买小户型要选成熟社区
面对不同区位的小户型产品，买家将如何选择？专家认为，购买小户型要选成熟社区的项目。这些项目便于居住，也更便于出租投资。比如望京区域，伴随着望京商务区的开建，越来越多500强企业以及跨国企业总部的进驻，在这些企业工作的白领对小户型非常渴求。因此，位于望京核心区，且产品较成熟的小户型项目前景被一致看好。
【典型项目】 合生麒麟社
以即将于本月底交房的合生麒麟社为例，现已进入全现房销售阶段，即买即住。虽然面积较小，但品质丝毫不亚于总价几百万元的大户型产品。在内部空间设计上，采用多重功能复合化布局，以极大的空间灵活性来满足买家多元生活需求。无论是自住，还是以后出租，都比较方便。在物业管理方面，为了使居者的生活品质更有保障，诚邀第一太平戴维斯(Savills)担任物业顾问，首创全托管资产管理模式，并提出“拎包入住”的理念。除了提供精装修外，还配送电视、冰箱、洗衣机、空调、微波炉等名牌家电，真正为客户排除了后顾之忧。
要充分考虑宜居性和投资价值
大多数初次置业者并不是很关注小户型产品的综合品质。事实上，小户型产品作为过渡性居所，其保值和增值能力远比改善型住宅重要。因此，专家建议，在购买时，应充分考虑其宜居性和投资价值。除了产品自身方面，更要关注其交通是否便捷、周边配套是否便利以及社区环境是否宜居等因素。
【典型项目】 海棠公社
近期入市的位于东五环五方桥附近的海棠公社小公馆由于地处海棠公社大别墅区内，因而得以享有0.69超低容积率以及35%超高绿化率。项目为3-4层的电梯洋房准现房小户型，项目临近地铁1号线四惠站、地铁7号线百子湾站，出行十分便捷。其主力户型为50-60平米零居或一居，凭借3.3米的层高，4.2米的大面宽，全人性化功能布局，可充分满足首次置业客户群的居住需求。海棠公社小公馆17000元/平米的均价创造了东区同类型产品均价新低，其零居产品最低总价仅为78万元。
本报记者 赵丽萍
