楼市调控下市场如何左手搏右手

　　房产税、限购令、一房一价……在调控政策密集打压下，市场预期明显被分化成两派：一派持悲观情绪，认为调控下的房价又将被“越调越高”，甚至会重演2008年金融危机之后先降后涨的老路；另一派则相信房价能跌下来，楼市成交量低迷和保障房入市就是“最后的稻草”，开发商撑不了多久了。

　　抛开其他因素不谈，当前楼市处于临界状态已经成为业内共识。“目前的市场状态是，开发商仍未采取实质性的降价行动，而购房者也处于观望之中，市场陷入僵持。”中国房地产学会副会长陈国强称。从统计数字看，4月份新建商品住宅和二手住宅环比价格涨幅均未超过1%，其中新房价格环比下降的有9个城市，持平的有5个。这已是很难得的调控成绩了，说明楼市调控重拳已初见成效，楼市已处于选择涨跌方向的博弈胶着期。

　　这是一场左手与右手的博弈，一面是依然高企的房价，另一面是夹缝中的希望曙光。

　　从目前情况看，博弈的拐点似乎尚未到来。有媒体报道，目前中东部很多城市的房地产大规模开发已经延伸至远离城市的乡镇一级。仅在今年前4个月，河北、河南、湖北的一些三四线城市房价已经上涨了50%以上。“一旦三四线城市房价泡沫形成，必将对一二线城市的高房价形成支撑，那么未来整体上将更加难以调控。” 中广信地产服务机构副总经理卢校称，若五六月环比涨幅仍然持续扩大，则很可能招致中央新一轮调控政策的出台。

　　楼市虽然无法轻谈“说拐就拐”，但只要政策保持稳定，拐点总会到来。

　　就像“抢盐潮”一样，当消费者的心理预期改变，就会引起市场供求关系的变化。房价也是如此。房价是否下降，要取决于卖家的心理防线何时溃退并大面积抛售房屋，而卖家的心理承受能力取决于目前楼市成交低迷的状态能够持续多久，而成交量复苏与否则取决于限贷、限购等政策是否会放松。如果调控政策不放松，房地产价格稳中有降的趋势将不会改变，现在关键看政策的稳定期有多长，尤其是地方政府承受土地财政收入减少的耐力有多强。如果政府抱着“一定要把过高的房价降下来”的决心，目前的僵持状态很有打破的希望。

　　越来越多的信号显示，拐点正在加速逼近。在成交受阻、涨价预期减弱的形势下，“三限政策”(限购、限价、限贷)的组合力量有望使后期房价开始松动，但过程不可能一蹴而就。目前楼市调控高压态势未见松动，随着销售和资金压力进一步显现，房企只能通过加大促销力度“以价换量”。业内人士普遍推测，下半年房价下跌是大概率事件，房价拐点正加速逼近。中国房产信息集团研究中心高级经理林波认为，“目前主流房企1至4月份销售业绩的完成度不足全年计划的20%，销售业绩压力将迫使下半年出现较大范围价格松动与折让”。

　　上市房企4月份销售数据显示，万科、保利地产、金地集团等一线房企销售面积和销售金额增速出现了放缓或下滑。其中，万科销售面积和销售金额仅实现个位数增长，保利销售面积也出现下降，金地集团销售面积和销售额更是双双下滑。这是全国房地产市场状况的一个缩影。

　　保障房入市是另一个刺激因素。随着保障房供应逐渐迎来高峰，做小户型的开发商可能受到很大的冲击，二手房的成交量也将受到一定程度的影响。不管拐点是否就在不远处，目前来看，购房者降价预期愈来愈浓厚，这场左右手的博弈，也许三季度将见一个分晓。(记者 陈文文)