信贷紧缩下应重估房地产信托风险(2)

　　其二，从房地产信托的收益水平看，用益信托工作室统计显示，2011年1~4月房地产信托的平均年收益率高达9.6%，相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率来说，增长了7.62%。该工作室的观点认为，这一方面是因为通胀因素，导致加息不断，但从另一方面来看，非房地产类信托产品的预期年收益率也在增长，且增长的幅度大于房地产类的产品，这说明房地产信托的收益在去年已经达到了一个比较高的水平后，要再大幅提高收益的能量已经枯竭，房地市场的风险和房企的承受能力已经达到了极限。与此同时，更应该值得关注的一点是，在房地产信托收益水平增长幅度已经低于其他非房地产类信托产品的预期年收益率的情况下，房地产信托的发行规模和预期收益仍在增长，房地产企业是否有能力支付如此之高的融资成本？其中所蕴涵的房地产企业道德风险更加值得关注。

　　事实上，信托公司对于房地产行业的风险似乎也已经关注到。从数据上看，用益信托工作室统计表明，2011年1~4月房地产信托投资方式出现了两大特点：其一是与去年相比，贷款类产品提高了8个百分点，而股权类产品仅下降了1个百分点；其二是组合运用类产品占比2010年的25%下降到2011年的12%。该工作室认为，近期贷款类产品的增多，主要是由于股权形式涉及股权过户，信托公司派人进驻项目公司以及参与公司重大事项决策等一系列事项，以便监测信托资金流向和项目情况，以控制风险，但会增加成本和给融资方带来不便。所以一般对于风险略大的项目及为了规避法规时，信托公司才会采用股权形式，近期推出的保障房加商品房项目，因其盈亏平衡点略高，以及抵押担保物略有欠缺，所以几乎全部运用股权形式进行。

　　近期因为银行信贷的紧缩导致一些优质的房地产项目因拿不到信贷转而寻求信托融资的缘故，但从保障房占比的增长与贷款类产品占比的提高看，两者并不吻合，因此不能排除信托公司在对房地产项目的资金发放中更注重抵押品的因素。而对于组合运用类产品占比大幅下降的原因，用益信托工作室李旸认为，主要还是因为融资项目的增多导致信托公司无暇顾及房地产信托的创新设计，转而针对一些优质房地产项目发行信托计划，但这样的结果势必加大整个行业的风险。他认为，随着信贷的持续紧缩，可供信托公司选择的优势项目也将日益增多，达到贷款条件的项目也将增多，但房地产调控的继续和保障房项目的上马，房地产市场风险也将增大。对于信托公司来说，无论采用哪种投资方式，对风险的控制都需要进一步加强。

　　房地产信托

　　房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。（金立新）