业界不看好明码标价 最大障碍为价格议定难约束

　　若二手房销售也实行明码标价，必然会减少原本很多因为业主跳价而成交“流产”的案子，成交也会方便很多。但记者在采访中发现，业内人士并不看好新规：要求中介公司一房一标价而且不涨价卖楼的做法难以具备操作性。

　　业主变报价，怎么管？

　　“若按‘一房一价’的要求，二手房不得在标价之外加收任何未标明的费用，这在执行上相当有难度。”中介行业资深人士表示，二手房的成交价由买卖双方议定。经过讨价还价，成交价格必然与挂牌价格不同。而且，业主挂牌时也可以根据市场和自身状况改变报价。一手房有预售备案制度，“一房一价”公示后，开发商很难变更房价；但二手房的定价权在业主手中，《规定》对交易价格的涨跌没有约束力。

　　有房地产中介业内人士更是坦言，即使全都挂牌备案受监管，业主也可能在出售前变价，中介无权限制。若要严格对二手房执行“一房一价”，挂牌价格要执行“成交价”，而非“挂牌价”。

　　老房缺资料，怎么补？

　　按照《规定》，“在销售过程中，中介公司除了要标示商品房销售价格及其基本情况外，还要标示房地产项目概况、当期销售楼盘概况、代收代办费用、前期物业服务收费以及其他与价格密切相关的其他信息，以增加房地产市场的信息透明度，使购房者更多地了解房地产开发项目以及具体房屋的相关情况，解决信息不对称问题”。这意味着，房产中介机构销售二手房时，需公示房源面积、楼层等基本信息，同时还需公示房源所在小区容积率、车位配比率等。而公布二手房房龄和两证办理情况更是必需的。

　　东风西路一中介店长说，二手房分布在各个新旧社区，有些老社区的资料根本无从查起，二手房种类多样，各年代的房源因为历史问题，在产权证上会有或多或少、各种各样的“漏项”，这就会使中介经纪无所适从。短期内，这些内容也不可能让各区的交易中心对那么多的存量房逐个补齐。“如果真按规定检查，我们也只能接受罚单。”他坦言，有一些要求公示的内容，如土地使用起止年限等甚至都无法从物业处获悉，这又如何解决？因此，“参照执行”怎么参照、参照到什么程度，最好能说清楚。

　　税费难确定，怎公示？

　　此外，按照《规定》，“商品房交易及产权转移过程中的代收代办费用，要标示具体收费项目、收费标准、收费依据、委托收费单位等内容。同时，代收代办服务应当标明由购房者自愿选择。”

　　记者发现，按物价部门要求公示房源信息、收费标准，其实都容易做到，但公示每套房的税费总额却比较困难。

　　据了解，二手房交易营业税、契税、个税等，都是以房源的评估价为计算基数。也就是说，一套二手房最终交易税费有多少，到过户流程才能确定。一业内人士直言，“销售前，我们只能大致测算相关税费。但若公示这个估算值，后期如果实际税费有出入，就会引来很多纠纷。”

　　水荫路某中介地铺经理说，一手房是价格定了税费就能定，但二手房税费是按评估价计算的，不进入交易环节就无法得出准确数字，因此售前公示税费有难度，也容易引起纠纷。满堂红研究人员表示，目前二手房交易中，业主多数以“实收”来报价的，买家除了支付本身房价外，交易中产生的费用也由其分担，但要求在最终的交易前公示出来，显然无法做到。