记者探访
芳草地：开发商不管 业主不爱
三泰屋业有限公司并没有注销，现在仍然存在。成都商报记者几经周折联系到现在的三泰屋业公司，工作人员客气而又冷淡地说：“我们这里是三泰屋业有限公司，我们没有房地产项目，现在我们什么也没做。”关于芳草地小区出现的一些问题，该公司工作人员的表态也很客气：“该我们管的就管，不该我们管的我们就不管。”只是，这些客套的回答不能解释芳草地为何成为了开发商不管，业主们不爱的“孤儿楼盘”。究竟芳草地是怎么从标杆楼盘沦陷的，过去该楼盘的内部人员给我们找到了答案。
开发时间长 物业几经更替
通过三泰屋业之前的股东武城集团的高管，记者辗转找到了过去开发芳草地项目的主要负责人。得知记者的来意，这位不愿意透露真实姓名的知情人士说：“现在还有人记得芳草地吗？当年那个楼盘可是很出名的。”这位内部人员现在还在房地产开发公司上班，他离开三泰屋业已经有几个年头了。
“当年三泰屋业一共有3个股东，武城、三利和香港的一家公司。到了2002年前后，由于开发思路不统一，3个股东友好分手了。过去芳草地的物业公司是武城三泰物业管理公司，后来武城离开后，就变成三泰了。再后来，又有新的股东进来。这个公司现在还存在，但是法人早已经换了。”该知情人士介绍说。芳草地从当年的标杆楼盘变成现在的 “孤儿楼盘”，是他不愿意看到的，“芳草地的例子比较典型，因为开发时间长，可以说，这个楼盘经历了成都房地产和物业管理的起步、发展到逐步成熟这3个阶段，折射了整个行业的发展过程。”
三大原因导致成“孤儿”
他认为芳草地沦为“孤儿楼盘”有比较复杂的原因，第一是开发商的变动，因为变动激烈，又没有后续的项目开发，所以芳草地的品质维护就显得不那么重要了；第二物管费收得比较低，过去是开发商倒贴物管，“过去武城还是股东的时候，一直倒贴物管，后来撤出了，没有资金投入，物管费又不高，自然品质就降了。”第三是整个物管行业还需要继续规范和发展，“芳草地开发商三泰屋业公司并没有注销，不管法人怎么变，需要承担责任时，他们也要承担责任的。但芳草地遇到的困境是和物管有关的，需要业主们和物业公司一起去面对，有些问题找开发商是没用的。”
芳草地是找得到开发商的楼盘，只是开发商已经没有做地产项目了。对于那些开发商的公司已经注销，或者开发商转做其他行业的楼盘来说，成了“孤儿”怎么办？在寻找开发商的同时，业主们还要想其他办法。
硬件出问题 解决三步走
物管服务上不去，好办，炒掉换一家就行了。可开发商遗留下来的硬件问题，业主应该怎么解决呢？对此，成都商报记者采访了相关管理部门的工作人员与君和律师事务所的郑书宏律师，他们给出了一些建议。
先看保修期
根据相关法规，在正常使用条件下，房子是有保修期的：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(民用住宅最短的耐久年限是25～50年)；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。另外，墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起砂为1年；门窗翘裂、五金件损坏为1年；管道堵塞为2个月；卫生洁具为1年；灯具、电器开关为6个月。
郑律师提醒，法律规定的保修期限是最低限度，消费者还可以根据自己的情况和开发商约定延长某些部位的保修时间。比如，对于楼房顶层住户来说，房屋经受的日晒雨淋等可能要相对多一些，这些住户就可以要求开发商延长房顶防渗漏的保修期。同时，消费者可以根据房屋功能和价格的不同，尽可能在合同附件中多约定一些内容，比如，防盗门、电器产品、上下水管道的维修等等，保修内容尽可能详细，才能更好地维护自身权益。
合理动用维修基金
过了维修期的维修行为，可以动用维修基金。根据2010年正式实施的《成都市新建住宅物业保修金监管实施细则》，在开发商不管的情况下，业主也可以提住宅物业保修金来维修。动用专项维修资金的决策权完全掌握在业主自己手中，申请使用的具体程序如下：1.由物管服务企业或业主委员会提出维修资金年度使用计划或单项使用计划；2.委托有资质的评估机构进行使用方案评估，也可以委托监管机构代其委托具备资质的评估机构进行方案评估；3.经业主大会或三分之二以上业主同意；4.征得业主同意后，业主委员会、物业服务企业或被选定的维修施工单位将备案资料报所在地专项维修资金监管分支机构备案，备案后由市维修资金监管办拨付。另外，当危及安全的紧急情况发生时，职能部门可以启动专项维修资金紧急维修。
具体动用维修基金时，可能会遇到不少问题。比如芳草地小区，早期的买房者没有缴纳维修基金。对于这种情况，郑律师认为，业主大会可以授权业委会，由业委会向这一部分业主进行追讨，然后再根据规定的程序申请维修基金。
最后才走司法途径
在熟悉相关规定后，业主可以根据自身情况选择解决办法。如果解决过程中还有矛盾怎么办？郑律师建议，应该先请社区调解，调解不成向开发商、物管公司的上级主管部门反映，如果还是解决不下来，最后才走司法途径，通过法院来判决。现在，这种方式已经逐渐被业主们接受。他们纷纷拿起法律武器，捍卫自己的权益。成都商报记者 杜娟
