绝不独孤求败
根治“孤儿楼盘”需开发商、物管、业主共同努力
一边是业主呼吁开发商要“爱惜自己的羽毛”，要视自己的品牌如生命，要确保自己开发的楼盘在交房后物管服务不能打折扣。而业内人士又表示，开发商在结束一个楼盘之后要尽快“断奶”，尽早结束“孵化”，开发商应该帮助楼盘建立“造血机制”并尽快独立经营。那交房之后，对于小区的物业管理服务，开发商究竟还该不该管？开发商是不是应该持续贴补小区的物管？贴补多久才算合理？“孤儿楼盘”现象引发了行业的大讨论。
【观点交锋】
业主：一套人马两块牌子，为何不管？
其实在业主的心目中，物管就等同于开发商，因此不少业主就认为，既然物管是开发商确定的物管公司，而绝大多数物管公司就直接是开发商的下属企业，不少物管公司的名称也跟开发公司的名称也一样，你甚至可以将物管公司视为开发商的一个部门而已，物管公司几乎直接听命于开发商。既然物管公司就是开发商，那物管公司显然就应该继续履行开发商的职责。
“我们芳草地过去的开发商现在没有新楼盘了，不需要维护开发商的口碑，不需要继续推广就不管我们。我们小区的物管出了不少问题，业委会也不齐心。”芳草地业主许先生就告诉成都商报记者，他现在考虑搬家了，换个品牌开发商的房子。以后，如果身边的朋友买房，他都会劝他们先选物管。他觉得开发商就应该对房子管到底。“我买你的房子，不仅看中的是你的地段和户型，更看中了你后期的物业管理，这也是今天龙湖、万科、置信的楼盘如此受购房者欢迎的重要原因。”
开发商：交房了就该“断奶”
麓山国际社区的一号会所、二号会所，虽然年营业额已经从05年前后的几百万涨到了2000万左右，但今天同样面临亏损，经营情况正在走向良性。知情人士透露，会所的设施维护、人员工资等每年都是一笔很大的支出，在入不敷出的情况下，只有开发商补贴。这种情况不止发生在麓山，大家都看到麓山会所的档次高、服务好，却没看到开发商对会所进行补贴。也正是因为万华地产对自己品质的严格要求，也是万华地产愿意巨资贴补物业管理的原因，换了其他开发商或楼盘，很难有哪家企业能够做到麓山这样的标准。
“卖房的时候肯定所有水景都全部开放，当时物管不同意开放水景，但每月近万元的水费由我们开发商支付。另外，因为物管是我们自己成立的公司，我们也会要求物管将优秀的保安、保洁等物业员工调往新项目。因此，房子卖完楼盘交房后，业主入住了会明显感受到物管服务的落差，但这没有办法，开发商不可能每开发一个楼盘就永远贴补。”一位不愿透露姓名的开发商告诉成都商报记者，成都每个开发商，即便是当前的所谓大品牌开发商都不会永远的，无止境的贴补物管，那不意味着开发楼盘越多亏损就越大，那谁还敢开发？交房就该“断奶”，这应该成为市场的基本游戏规则。
【解决之道】
开发商、物管公司、业主 共同解决问题
开发商不应盲目兴建
难以维护的项目
开发商、物管、业主，怎么能让三者的关系更加和谐？让“孤儿楼盘”现象越来越少？金房集团董事长，中国房协常务理事及四川省房地产协会、成都市开发企业协会的会长级企业负责人王晓白举了个例子：“你看现在二手房卖得起价的房子，都是物管很好的房子。所以房子开发完以后，物管也非常重要。”王晓白表示，一些开发商不考虑后期的维护和运营，盲目在前期兴建豪华水景，营造高造价、高维护费的园林尽管，结果在购房者入住以后，发现喷水池漏水、养护费太昂贵、热带树种养不活等诸多后遗症。为了前期好卖房子，盲目扩大和兴建一些难以保养和维护的项目，这对购房者和开发商来说都是不负责的，开发商还是实在点好，真正设身处地的为居住者考虑。
业委会跟物管公司
定期沟通，双方要坦诚
有着15多年物业管理经验的忠信物管总经理田永云告诉记者，在他的从业经验里，业主跟开发商接触的渠道不畅通，所以遇到问题很简单地就会去找物管公司。“在不少业主心里，物业公司也是开发商组建的，所以出了问题就让物管来解决。我建议业委会跟物管公司要定期沟通，双方一定要坦诚。比如停车费收益这个问题，不少物业公司都回避，不让业主知道，其实做到了公开，才更容易得到业主理解，更容易开展工作。”
物管费和优质的物业服务成正比
成都不少楼盘在销售之初为了吸引购房者，一般将物管费都定得较低，实际上不少业主也心知肚明，自己交的物管费肯定无法支撑高品质的物业服务，但开发商前期为了尽快卖房，开发商将物管提价的问题推给了后期物管。开发商在卖房子的时候应该更诚实，直接给购房者说明，要达到怎样的服务标准物管费会是多少，不能用低物管费来促销卖楼。
业内资深人士石虹表示，物管应该分三个层次，第一个层次是门卫、治安，它确保基本居住安全，之后是保洁、绿化，小区的环境变得越来越好，而成都绝大多数楼盘顶多就仅限于此，很多物管还没有做到细节化、差异化服务，没有真正做到业主们的管家，成都物业管理水平也期待提升和多样化。石虹同时也表示，这也就要求业主要改变消费心态，要拥有优质的物业服务，你必定得付更多的物管费，“天下没有免费的午餐”。
成都商报记者 李杨 杜娟
