房贷难办开发商不退房 准业主进退两难

　　我于去年上半年购买了一套房子，至今已有一年了，银行贷款还没办下来，想退房开发商又不同意，该怎么办？近日，赵先生通过本报热线向记者反映此事，他表示对此一筹莫展。

　　事实上，随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率不断提高，银行信贷进一步收紧，“房贷难放”成为了购房者与开发商共同面对的问题。

　　政策调整或可要求解除合同

　　去年4月，市民赵先生在星沙买了一套78.26平方米的商品房，首付约30%，按揭16万元。去年下半年，赵先生与某银行签订了一份贷款合同。然而，到了今年3月，置业顾问通知赵先生，他不仅不能享受原来的85折优惠，而且利率上涨了不少，甚至还要重新和银行签贷款合同。“如此折腾，还不知道贷款是否会如期到位？”3月中旬，赵先生曾如此对记者说。

　　事实证明赵先生的担心并不是多余的，时至今日，赵先生的房贷仍未下来。“想退，开发商不同意；银行贷款不下来，自己又拿不出剩余的钱。”面对如此尴尬的境遇，赵先生不知如何是好。湖南一星律师事务所叶翔锋律师告诉记者，由于在合同签订后出现了赵先生无法预计的政策变化，导致合同无法履行，且合同对此没有明确约定，赵先生可要求解除合同，要求开发商返还购房款。

　　叶翔锋说，双方约定以贷款方式支付房款，在合同履行过程中，因国家房贷政策调整导致首付比例提高，超出购房者预算无法履约，或无法获得贷款的，如双方无特别约定需一次性付款的，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，认定房贷政策调整属于“不可归责于当事人双方的事由”，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　商贷转为公积金可省不少钱

　　数次上调贷款利率后，首次置业与改善性置业的门槛提高了，不少原本用商业贷款购房的市民，开始转向住房公积金贷款。“我去年买房时，单位还未缴纳住房公积金，现在已经缴纳了13个月住房公积金，不知是否可以转为公积金贷款。”日前，市民刘少波通过本报热线向记者咨询此事。

　　刘少波给记者算了笔账，他的房子贷款10万元，五年期以上商业贷款年利率是6.8%，五年期以上个人住房公积金贷款年利率为4.7%，贷款期限为20年，住房公积贷款比商业贷款少还28761.60元。

　　6月6日下午，就此事记者采访了长沙住房公积金管理中心相关负责人。据了解，商业贷款转为公积金贷款，没有时间上的限制，符合公积金贷款条件，随时可以进行申请。商业住房贷款转住房公积金贷款，贷款额度不超过原商业住房贷款所剩本金余额。但是，家庭(包括夫妻双方及未成年子女)名下已有住房产权建筑面积之和(非单套住房)超过140平方米(含)再购买住房的，不予发放住房公积金贷款。（记者 陈勇）