南京评估拆迁房价主要依据周边二手房

　　住建部前日发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，确定了房屋征收补偿将完全按照房地产的市场价格。那么南京的拆迁(现在叫征收)，将按照什么办法来估价呢？

　　在新出台的《国有土地上房屋征收评估办法》中，规定估价机构应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。而在老办法中，一般只采用市场比较法。

　　一位在城北长期从事拆迁工作的业内人士告诉记者，参照当地二手房的交易价格是目前南京拆迁中最为常用的评估方法，也是最容易被拆迁户所接受的。

　　打比方说，下关某地段进行拆迁，拆迁实施单位会根据周边一定范围内的二手房成交价确定拆迁补偿款的金额。“这个范围不会太大，差不多就是隔一两条街而已。”

　　同时，该人士也认为较为单一的评估方法有时对拆迁户来说，并不十分公平。比如有的项目拆迁后进行商业开发，土地成本的增值很大，如果在拆迁时仅按照二手房价进行补偿，无法体现出土地的收益。正因为如此，新的评估办法中加入了“收益法、成本法”等多种评估办法，维护被拆迁户的利益。

　　在老办法中规定，拆迁估价机构由被拆迁人与拆迁当事人协商产生。而在新办法中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。

　　业内人士表示，以南京现行的拆迁流程来看，拆迁方会推选几家评估机构，由拆迁户选择，如意见无法统一，则通过摇号产生。

　　至于新方法中规定的“评估机构由被征收人选”，该人士认为可操作性不强，首先多数拆迁户对评估机构不甚了解，让他们自己推选并协商选定，实在有点勉为其难。就算真正执行起来，最后极有可能还是通过摇号的方式产生评估机构。

　　本报记者 马祚波