楼市调控，销售遇冷，导致部分地区的部分开发商拿地热情骤减。面对此情此景，极度依赖“土地财政”的个别地方政府，不由得向开发商学习，同样运用起“销控”手段，以期继续保证有计划地获得高额的土地出让收入。
从香港学习引进的“勾地”制度如今似乎正成为个别地方土地储备出让部门“拿来”的一种管理方式，如同开发商惯用的住宅销售“销控”手段，目的只有一个：摸清土地出让需求、控制土地出让节奏，让地方政府发展城市赖以依存的“土地财政”仍然发挥最大效应。
“在规范房地产市场秩序的统一治理下，开发商的楼盘销控手段日益被严格监管，似乎已成为一种不良的销售方式。既然如此，个别地方的土地储备出让部门为什么还要借鉴呢？难道他们的这种行为就不应该被规范吗？”6月3日，一位正寻求获取新的土地资源的知名开发商在接受《中国建设报·中国住房》记者电话采访时表达了他的疑惑。
南方某市国土资源和房屋管理局的一位工作人员则认为，该市正在实行的“勾地”制度并非土地“销控”手段，也不是为了继续推高土地出让价格，“作为不可再生的资源，我们有责任让有限的土地产生最大效益，在土地市场低迷时更应如此。”
作为土地出让方式的一种变革，已在内地试行数年的“勾地”制度如今被许多开发商视为一种土地出让的“销控”手段，担心会由此推高地价，进而传导到房价上。土地管理部门则认为，这种有计划的土地出让方式，更有利于土地效益最大化，规范管理土地出让市场。至于孰是孰非，目前尚难定论。
“勾地”制重出江湖
楼市调控不仅对开发商资金造成巨大压力，对地方政府的收入也造成一定影响。
相关机构的监测数据显示，1~5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。
据统计，1~3月128个城市土地出让金总额均保持在千亿元以上，1月甚至高达2143亿元，但到了4月份，迅速下降至786亿元。5月土地市场延续4月较弱水平，土地出让金以及溢价水平仍然较低，流拍率提高。这反映出随着调控效力的释放，开发商预期资金紧张而减少购地的心理。
分城市来看，一线城市中，北京、上海受政策影响最大。从住宅土地来看，北京今年1~5月住宅土地出让金同比下滑84%，上海则同比下滑44%。二线城市中，土地出让金的上涨或下滑情况各异。值得关注的是，之前传出限购政策可能放松的城市如海口和大连，1~5月土地出让金均出现巨幅收缩，分别下滑了81%和27%。
对此，业内人士分析认为，上半年土地收入的减少与推地量缩减有关，下半年供地量或有增加。而地方政府之所以出现这种“变相放松限购的传闻”，可能与近期土地流拍增加、土地出让金收入下滑有关。由于限购等政策的影响，房屋销售市场的低迷影响到土地市场的景气度，地方政府收入的减少使得财政压力剧增。
正是在这种背景下，“勾地”制度重出江湖，成为地方政府稳定土地价格的一种“托底”方式。
所谓“勾地”，是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再行挂牌、招标、拍卖的交易方式，以稳定土地市场供应预期。
5月19日，南方某市国土房管局一口气推出17幅住宅和商业金融用地，而值得关注的是，这17幅土地均采用“勾地”的形式。该市国土房管局要求开发商在预申请时要填写承诺拿地价，如果最终没按该地价报价并导致“流拍”，公司一年内将不能在该市拿地。
对于这种土地出让方式，业内分析人士认为，通过信息公开，有助于房企清楚政府用地储备情况和供应计划，不会因为缺地的恐慌心理而高价哄抢。另一方面，通过“勾地”制度，也避免了土地的屡屡流拍场面。有意向的企业可根据这一份出让计划，到该市国土房管局提出自己的购买意向以及愿意支付的价格，一旦土地部门认为出价合理，就可能将地块挂牌正式转让。
那么，该市为何一改传统推地模式，选择“勾地”制度出让土地呢？
中国指数研究院土地库数据显示，1~4月份，该市共推出8块住宅用地，其中7块以底价成交，土地市场的低迷可见一斑。而根据该市财政局今年“两会”期间公布的数字，该市2010年的土地出让金收入有455.6亿元，比前年增长了40.9%，预计今年该市土地出让金收入将达到646.5亿元。如果楼市在调控中转冷，该市要完成上述土地出让计划将面临巨大压力。
新制度谨防异化
对地方政府而言，土地出让价格的高低变化，预示着当地不同的投资环境变化，同样预示着政府执政能力的强弱不同。之所以推出“勾地”制度、进行土地“销控”，无非是为了使土地出让价格一直保持平稳上升的状态，从而让投资商对当地的投资环境更加充满信心和希望。
然而，一项新制度的引进与实施，尚需了解制度产生的背景，即使当地适用，在具体执行过程中也仍需谨防异化。
正如开发商引进楼盘“销控”制度的初衷一样，初期只是为了有计划地完成楼盘销售任务，有效地控制房源，实现项目利润的最大化。然而当其大规模泛滥后，却成为一些不守规矩的开发商人为控制房价上涨的工具，现实中，虚标房源供销情况、“坐地起价”等现象已屡见不鲜。
“‘勾地’制度能够借助价格机制的作用，在一定程度上使需求与供给相适应，使土地市场趋于均衡。但由于政府有权选择在开发商报价低于其心理预期时拒绝出售土地，因此‘勾地’制度隐藏着使地价‘只许升不许降’的可能性，这将对市场机制造成扭曲，出现有价无市的现象。”一位不愿透露姓名的开发商如此评价“勾地”制度。
他认为，在当前开发商对未来市场普遍不乐观、购地欲望不强烈的情况下，政府采取“勾地”制度的本意虽然在于避免因土地流拍打击市场信心，但如果政府对土地的心理预期价格远远超过开发商愿意支付的最高价格，就仍然难以形成对土地的有效需求。因此，如果要在当前房地产市场低迷的情况下，使“勾地”制度发挥作用，如何使政府预期价格符合市场实际将是一个必须解决的问题。
其实，早在2006年年初，国土资源部已经发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》，其中提到“有条件的地方，可以建立‘勾地’制度”。而上海则在2009年9月迈出探索“勾地”制度的第一步，位于黄浦区的外滩金融集聚带8-1商业地块成为上海版“勾地制”试点的第一幅土地。
“‘勾地制’是香港在1998年金融危机背景下产生的，香港政府的初衷是为了保证土地不流拍，不贱卖，提升土地市场信心；国内土地预申请制度则诞生在国内房价持续上涨、土地价格暴涨的背景下。”对于这项制度，中国人民大学土地管理系教授郑华有些喜忧参半，土地预申请制度虽然有利于开发商提前了解地块详细信息以及未来一定时期内土地供应计划，减少盲目拿地的冲动和风险。但在一定程度上却又制约了开发商针对市场情况调节产品定位的灵活性，增加了项目操作风险。
而针对“勾地”制度“可以保证土地出让不流拍，但是不能保证地价不高”的观点，南方某市国土房管局相关负责人表示，“我们将改革单一竞价的方式，在部分地块推出前预先设置一个保密的最高限价，达到这个限价后再以竞配建保障房套数的方式来确定竞得者。”
-本报记者 张东林 北京报道
