开发商高价备案低价卖 钻“一房一价”政策空子

　　商品住宅销售“一房一价”政策5月1日开始全国推行。如今一个多月过去了，最新报告显示上海、北京等重点城市的房产成交价格并未出现预期中的明显下降，表明此政策作用尚未明显显现。但一个月来，来自各方面的质疑之声始终不断。

　　尽管如此，“一房一价”政策的积极效应仍然是显而易见的，开发商炒作的成本大大提高。以前，分区开盘、封盘提价等是国内地产开发界普遍惯用的炒作伎俩，在整体供不应求的市场条件下，极易制造出紧张气氛，使购房者为之丧失消费理性从而轻易接受高价。“一房一价”政策的出台，使得开发商不能再随心所欲地控制推盘节奏和方式，会对这些炒作行为的遏制起到很大的作用。但笔者认为，几点值得注意的地方让“一房一价”政策仍有完善的空间。

　　首先，目前的“一房一价”政策给开发商留下的价格操作余地还很大。比如，按照现行政策，新建商品住宅不允许随意涨价，但允许降价，这就为开发商钻政策空子提供了机会。很多楼盘都将开盘标价拉高到一定高位，提前透支了未来可能涨价的空间。与以往二手房交易中普遍存在的“阴阳合同”现象相类似，其实际成交价会远低于这个官方标价。最近媒体报道上海郊县某楼盘的实际成交价比备案价低了33%-56%，就是明证。这样，房产商不难绕过主管部门的监管，继续随意操控销售价格。针对此情况的出现，笔者建议可对房源的降价幅度也作出一定程度的限制，即实际成交价格与备案价格的折扣幅度应该在20%以内。这样开发商就不会无所顾忌地虚标备案价格。换言之，开发商在确定“一房一价”的备案价格以后，只有最多20%的降价空间可以使用。如果要跌价超过20%则需另行备案才可以。

　　其次，目前的备案价格基本由开发商说了算，即开发商想定什么价，物价部门便基本按照此价格来备案，如此在客观上也给开发商定高价卖“豪宅”提供了方便。笔者认为物价局在审核开发商“一房一价”备案申请时，应着手确立一套明确及独立的备案定价审核标准。以一些重要指标如项目所在区域近三个月或半年的住宅平均成交价格为基准，上浮一定比例(如30%)作为合理定价区间，如定价超过此定价区间，开发商则须就此定价给出一定的解释。如果开发商提不出让人信服的理由，那么物价部门可以根据标准拒绝通过这一备案价格。如果这一流程可以得到有效实行，那么类似于近日北京钓鱼台7号院这样的天价楼盘销售事件将会被杜绝在备案申请阶段，而不是在媒体曝光之后再被暂停销售。其对于遏制“价不惊人死不休”的豪宅市场炒作有一定的作用。当然，前提是审核标准的透明度以及基准价格等公开数据的配合。

　　此外，笔者认为，要从根本上把“一房一价”政策落实到位，仅靠政府有关部门的检查、罚款是远远不够的，有关部门应增加项目备案信息的公开和透明度，让这些信息置于广大购房者的监督之下。物价或房管部门可以考虑将所管辖区域楼盘的价格和其他信息通过房产类刊物、报纸、网络等媒体形式适当地予以披露。这样“一房一价”的执行情况将由政府一家监督转变为全民监督，如此开发商的炒作空间将会被进一步压缩。新加坡太平星基金管理公司 市场分析师 沈源