物业“管家”与业主“东家”何以成“冤家”(2)

　　法院认为，我国物权法规定，建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有，沁香园业委会经业主大会授权提起诉讼，具有诉讼主体资格。但根据上海市相关地方法规的规定，1999年12月1日之前销售的房屋，开发商无需承担交纳首期维修资金的义务，而应承担1999年12月1日之后销售的商品房首期维修资金的交纳责任。据此判决沁香园开放商向原告支付部分房屋的首期维修基金21万余元及相应利息。

　　“东家蛋糕”，怎可偷吃？

　　湘江花园是沪上知名高档住宅小区。小区内的房屋雅致、环境优美，是个令人羡慕的宜居所在。然而，湘江花园的业主在入住后不久，就碰到了意想不到的“烦心事”———难缠的“前管家”衡隆物业管理公司。

　　这位“前管家”是湘江花园开发商在业主委员会成立之前聘请的小区前期物业管理公司。小区业委会成立之后，由于种种原因，决定另行聘请其他物业管理公司。没想到，在进行交接审计时，业主们发现，这位“前管家”不仅扣下了业主们剩余的建筑垃圾清理费，还将近20余万元物业管理费用于支付自己公司员工赔偿金、常年法律顾问费和交际费用等与物业服务无关的费用。经与这位“前管家”交涉未果，湘江花园业委会遂向法院提起诉讼，要求判令被告衡隆物业管理公司返还由其代收代付的建筑垃圾清理费和物业管理费余额30余万元。

　　审理中被告辩称，当初物业服务合同是与湘江花园开发商签订的，业委会不具备提起诉讼的主体资格，原告诉讼请求中的垃圾清运费虽有余额，但由于部分业主有欠费未缴，故这笔余额已用于补缺；律师费、员工补偿费等都是按照湘江花园开发商的要求支付的，这些费用都是合理支出，不同意返还。

　　法院认为：被告与湘江花园开发商签订的物业服务合同为前期物业服务合同。开发商是代全体业主签的合同，合同权利义务归属于全体业主。业委会成立后，作为业主大会的执行机构，代表全体业主就涉及全体业主公共利益的小区管理相关事项提起诉讼并无不当。被告代为收取建筑垃圾清理费，余额应当返还。而常年律师费、员工赔偿费、交际应酬费等自物业管理费中支出也无合同依据。依照民法通则、合同法的相关规定，判决被告返还原告25万余元。

　　办案人语

　　时下成为“业主”的市民越来越多了，有“家”固然是幸福生活的一个标志，而管好“家”才能使幸福生活具有实际意义。现代物业管理是一种合同行为，“东家”和“管家”作为合同的双方应当要有现代物业管理合同意识，即在签订物业管理合同时应当在条款中尽可能详尽地明确各自的权利义务。任何霸王条款都是不合法的；而有意下套，淡化义务，歧义曲解或误解误读合同条款也是不理性的。

　　作为提供物业管理服务的一方，不管是“常年管家”也好，“暂理管家”也好，应当将提供细致周到的人性化服务作为天职。鉴于“管家”与“东家”在信息获取和解读等方面的不对等，“管家”在这些服务中特别要注意“三公开”，法规行规公开，收费标准公开，收支账目公开。严格按照合同的约定，合理收费，谨慎使用，诚信为本，和气生财。漠视业主的权利是愚蠢的，侵害业主的利益是违法的。

　　居家和谐，作为业主同样不能离谱。小区是物业的集合，业委会是业主的代表。在文明时代，任何权利义务都是对等的，只讲权利，不讲义务有失偏颇，权利义务颠倒更是法理难容。社区和谐离不开业主与业委会的同心协力，离不开业主与“管家”之间互信互利。(通讯员 侯荣康 吴艳燕 记者 刘建)