签合同次日遇限购令 购房人不承担违约责任

　　今年年初，王小姐在签订了中介合同并支付定金后，次日国务院出台调控房地产市场的“国八条”，不久上海也出台了“沪九条”，王小姐被纳入了限购范围。王小姐因为购房不能登记想解除合同而和上家产生纠纷。日前，普陀区法院判决双方合同解除，同时免除了王小姐违约责任。

　　“限购令”突然公布

　　购房人进退两难

　　2011年1月25日，王小姐为了购买位于普陀区江宁路某处房产，在中介公司签下了《房地产买卖居间协议》。当天，王小姐还向中介公司支付了10万元作为购房定金，并由中介公司转交给了房东乔先生。

　　2011年1月26日，国务院办公厅颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，第六条规定：原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。1月31日，上海市政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知，第七条规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　这下可急坏了准备购房的王小姐。原来，王小姐户籍在江苏省盐城，她和丈夫在上海已有两套住房，属于国家及上海市房产调控限购范围内，无法办理购房登记。

　　卖方坚持买方违约

　　中介尊重法院判决

　　王小姐多次与房东乔先生协商是否可以解除《房地产买卖居间协议》和返还购房定金，但乔先生始终没有同意。王小姐向普陀法院提交诉状，要求解除双方签订的居间协议并拿回定金。

　　法庭上，房东乔先生称自己是在2011年1月26日得知国家限购令后才到中介公司签署了居间协议。一直到2月20日，王小姐才正式提出由于政策关系无法再次购房。因为王小姐违约，所以定金不应该返还。此外，乔先生还透露自己也是限购家庭，在和王小姐签订居间合同之后，自己也在外面看房并和出售方签订了居间协议，由于王小姐要毁约，自己也无法和出售方履行合同，导致自己违约并承担了违约责任。但是关于这些说法，乔先生没有向法庭提交任何证据。

　　主审案件的梁斌法官认为，居间协议签订后，国务院及上海市人民政府出台了房地产限购政策，按照王小姐的户籍及拥有房产的情况属于此次限购的对象。由于客观上已经不能再次购房，签署的相关协议已难以履行，并且合同难以履行的结果不能归责于王小姐一方，所以乔先生也不可以据此追究对方的违约责任。据此，法院判决解除双方签订的居间协议，乔先生向王小姐返还定金。

　　通讯员 孙超 本报记者 郭剑烽