限购之后，首次置业的刚需客户再次成为市场主角。四月份以来，高中低价格刚需楼盘纷纷亮相，市区主流市场从南向北新的价格阶梯已经形成。开发商定价不再那么激进，万科城、中铁华胥美邦等楼盘近期开盘均取得了相对乐观的销售业绩。
限购后，新定价已经清晰
6月份的前一个多星期时间，万科城东京街区、青建依山半岛、中铁华胥美邦等项目纷纷开盘，综合过去几个月面向刚需楼盘的定价看，限购之后，各区域针对不同的客群，新的定价已经清晰。
目前，在四方与市北北部，聚集着首次置业高端人群，万科城、青建依山半岛、中海清江华庭几个项目新推房源的价格区间约在12000-14000元/平方米；李沧主要面向中档刚需客户，也是刚需楼盘最集中的区域，定价在每平方米八九千元，甚至跨过万元线，已是价格不菲，个别楼盘表现了销售速度放慢的趋势，已开盘的项目有和达和城、春和景明、映月公馆、蓝山湾和山河城；受价格不断攀升影响，部分刚需客户北上置业已是大势所趋，如果想买到每平方米6000多元，价格相对适中的住宅，唯有到城阳南部。从去年香邑漫步开盘，首置人群到城阳南部买房已经多起来。今年中铁华胥美邦连续两次逆势开盘，销售了500余套，九成是刚需客户。
刚需买房在心理上有变化
成交量低，房价变得飘忽不定，但只要定价合理，仍能吸引一部分“不得不买房”的刚需人群。6月6日，万科城东京街区推出329房源，当日销售超过220套；6月10日，中铁华胥美邦今年第二次推盘，当日推出200套房源，销售190多套。
无疑，今年市场已发生根本性改变，那么从产品需求角度讲，会不会有大的变化呢？
今鹏翔投资有限公司CEO修方舟认为，其实变化不大，顶多受限购影响，户型面积上有微调，比如以前会针对刚需设计紧凑户型，但限购后购房者希望一次到位，新房能大点。为此，后继一些楼盘会设计舒适度高的住宅，户型面积反而会比此前大一些。
万科城的销售经理袁源同样也认为，从本质上讲刚需市场变化不大，“一些刚需还是要买房，对产品的需求实际变化不大，主要的变化还在心理上”，他认为，在这方面开发商能做的只有做好服务、做好产品，买与不买要客户决定。
万科城东京街区的产品贴近刚需和改善型需求等主流客户，此规划是在两年前做的，现在看这是一个非常有远见的定位，万科面向主流客户做产品的战略非常稳健。
在本次推盘中，万科推出60多平方米的小户型LOMO住宅，以往这类产品主要面向投资客户，在本次推盘中，LOMO销售了七成，有一半是被刚需买走了。
刚需客户对价格敏感
李沧项目和达和城营销负责人刘博反映，现在刚需客户对价格比以前敏感，因为市场不明朗，出于资产安全的考虑，客户一般会买价格低的房子，同一区域价格低的房子卖得好些，这点在热销的时候并不明显。目前李沧总价在80万元左右的房源销售的比较不错，以刚需客户为主。
受价格挤压，向北走，是年轻小白领置业不得已的选择。中铁华胥美邦销售负责人禹用涛透露，在城阳南部的中铁华胥美邦，刚需人群占了九成，多是在市区工作的 “新青岛人”，受过高等教育，是城市小白领，希望住在有品位的社区，看重品牌，看重服务。
目前，城阳南部已是城区工作的小白领能够接受的置业区域，这里的环境也在改善。有天泰、东方城、水青木华等项目，聚集了多个住宅及商业大盘，，中铁华胥美邦本身也是50万平方米的大社区，随着地铁建设及重庆路改造，这个片区与城区的距离在拉近。(记者 张则涛)
