开发商收了购房者王女士3万元定金后，让她回家等交钱通知。等了3年，王女士才得知，开发商早已将房子偷偷卖给了他人，她将开发商告上法庭索赔。开发商除了要退还定金外，是按王女士已付钱款与总房价的比例折算后进行赔偿，还是应赔偿她房价上涨的全部损失？福州市中院几经审理，日前对这桩疑难案件给出了最终“说法”。
开发商一房二卖 购房者怒打官司
2006年，王女士看中了福州榕航房地产开发公司开发的位于六一中路黄金地段的一处楼盘。当年4月20日，双方签订《商品房买卖合同》，其中约定：王女士购买该楼盘415号商品房，建筑面积81.49平方米，单价为每平方米4000元，购房总价款32.5万多元。
签约时，王女士支付了3万元作为履行合同的定金。双方约定：《商品房买卖合同》鉴证后10日内，王女士付26万元，余款待交房时一次性付清；开发商应在合同签订之日起30日内，向福州市房地产交易登记中心申请登记备案，应于2006年6月底前将验收合格的上述商品房交给王女士使用。
合同签订后，王女士左等右等，却一直不见开发商办理《商品房买卖合同》的备案登记，也不向她交付房产。
2009年7月，她经多方了解得知，开发商已将该房屋另行出售给他人，并在福州市房地产交易登记中心备案。此后，王女士多次与开发商交涉，但对方均置之不理。
王女士认为，开发商一房二卖的行为已构成恶意违约和欺诈，遂诉至法院，要求开发商退还已付的3万元购房款及利息，赔偿房价上涨给自己造成的全部损失。
原审判令 按付款比例赔偿
根据王女士的申请，一审法院委托一家房地产评估公司对诉争的房产按假设已正常竣工验收，具有合法完全产权情况下的市场价值进行评估。该公司得出的结论是：在估价时点(2009年8月17日)，诉争房的单价为每平方米7926元，总评估金额为64.6万元。
一审、二审法院经审理均认为，开发商一房二卖的行为已构成违约。王女士要求解除双方的合同、退还3万元定金及赔偿相应利息，予以支持。至于房屋涨价的损失，鉴于王女士交付的3万元款项只占购房款的9.2%，根据公平合理原则，开发商赔偿其房屋涨价损失也只能按已付款项的比例计付，开发商赔偿金额为：(诉争房屋现值646000元－诉争房屋原值325960元)×9.2%＝29443.68元。
市中院再审认定 全赔房屋涨价损失
王女士对该判决结果不服，向有关机关提出申诉。福州市中院经过审查，启动了再审程序。
该院经再审认为，王女士未付其余房款的原因系开发商未依约办理《商品房买卖合同》的备案登记，她在履行合同中完全没有过错。《合同法》中规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院的有关司法解释中也规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
本案中，由于开发商将争议房屋出售给他人，导致王女士购房目的不能实现，王女士关于解除合同、退还定金3万元并支付相应利息及按2009年的评估价赔偿房屋涨价损失的请求，符合上述规定，应予以支持。
王女士与开发商签约时的房屋单价为每平方米4000元，购房总价款为325960元。而在2009年的单价为每平方米7926元，总价款为646000元，涨价损失为32万多元。开发商应赔偿王女士这部分损失。
据此，该院撤销原判决的部分内容，改判开发商赔偿王女士涨价损失32万多元。（记者 陈鸿星 通讯员 陈洪）
