今年以来，楼市量价齐升，为何调控这么紧，市场还会这么旺？信贷收紧，项目转让行为趋多，开发商到底缺不缺钱，行业是否会出现洗牌？保障房进入年终检查期，开发商对保障房参与建设的兴趣大吗？保障房日益推进，房地产业会怎么发展？
就上述热点问题，记者日前专访了广东宏远集团房地产开发有限公司总经理钟振强。钟振强是梅州兴宁人，1993年大学毕业后只身来到东莞，进入房地产行业，摸爬滚打18年，已经由最初的一名会计成长为一个品牌房地产企业的领头羊。这位喜好书法篆刻的房地产公司老总，一向以见解独到、言论中肯著称。
钟振强说，由于去年压抑的刚需释放，所以今年楼市成交火热。同时，由于开发商信贷资金紧张，今年，股权调整现象加剧，行业或将出现温和的洗牌。由于住宅调控以及通胀因素，更多开发商会进入商业地产、旅游地产等领域。不过，随着保障房工程的推进，政府会放松对商品房的调控，迎来商品房和保障房双轨制的时代。钟振强认为政策放松时间在“十二五”结束时。
谈 市场
刚需释放促使市场火热
记者(以下简称记)：据东莞合富辉煌的监测数据，前5个月，东莞一手住宅成交约232万平方米，达历史最高水平，用5个月的时间完成了去年全年52%的成交面积；同时，前5个月一手住宅签约均价约8178元/平方米，同比上涨16.7%，也创历史最高。今年以来，一手住宅市场量价齐升，在大力调控的背景下，据您分析，是有什么因素造成的呢？
钟振强(以下简称钟)：去年调控密集，压抑了部分刚需，今年市场对政策从紧达成了共识，所以刚需释放，使得成家量上扬。而高端盘、热点区域成交比重增加，拉动均价结构性上扬。
记：下半年市场会怎么样？
钟：我觉得下半年行情不会有太大的变化。
记：近日，北京、深圳等一线城市爆出部分楼盘大幅降价的消息。今年，东莞楼市优惠促销的消息满天飞。楼市火热，为什么还会存在这么多促销现象？是否会演变成整体降价行为？
钟：优惠促销是常规的营销模式，小幅让利肯定会有，但是大幅度降价不会出现。今年优惠促销比较普遍，但是幅度比较合理。有的楼盘，成交价比开盘前的吹风价要低许多，其实是一种营销手法，并不是降价行为。
谈 资金
信贷收紧但资金面尚好
记：今年，信贷步步收紧，东莞出现了更多的项目转让或联合开发的现象。据您观察，全市的开发商整体的资金状况怎么样？
钟：信贷资金是紧了，但是资金基本面还是好的。前5个月的成交量就可观，开发商回笼的资金较多。
记：信贷资金紧了，今年会不会导致一些小的开发商做不下去，出现行业洗牌？
钟：洗牌肯定会，但是会以一种比较温和的形式进行。你看，东莞没有什么烂尾楼吧？资金趋紧，开发商会通过调整开发节奏、加大促销力度、调整股权结构三种办法来应对。
有的项目本想一期开发的，会变成两期或者更多期，滚动开发。现在开发商资金的基本面是好的，不过不排除个别急于回收资金的开发商会加大促销力度，降低盈利预期。
开发商还有一个办法就是调增股权结构，这样就会出现温和的洗牌。资金少了，有项目的开发商可能会通过部分或全部股权转让来解决资金瓶颈问题。
谈 保障房
能否把公租房证券化？
记：6月份，到了保障房年中检查的时候了。东莞今年建设17455套保障房，开发商参与保障房建设的兴趣大吗？
钟：全国“十二五”期间建设的3600万套保障房以公租房为主，今年东莞新建的17000多套保障房全部是公租房。吸引社会资金进入建设公租房，目前机制还不是太完善。据我了解，还没有开发商介入东莞保障房建设。保障房建设要建立一个“微利×大规模”的开发模式。
最起码的机制是贴租办法，公租房价格与市场租金的差距，政府能够贴多少？只有达到一个基本的利润底线之后，社会资金才会考虑。
其次，就算有贴租，开发住宅进行出租，资金回收周期很长，比如，每年5%的收益，也要回收20年。为了增加对投资者的吸引力，能否把公租房进行证券化？把若干公租房进行统一打包，进入证券市场，把公租房的稳定收益留给购买证券的投资者，吸收投资者进入，这样公租房的开发商沉淀的资金就能激活，进入下一个开发项目。
再次，在一级市场，土地出让金、税费等优惠政策也需进一步的完善，并设置合理的准入门槛。
谈 调控
“十二五”末房地产调控会放松
记：建设这么多保障房对东莞房地产业有什么影响？
钟：建保障房对房地产市场是一个利好，随着保障房运作机制的成熟，政府对市场化住宅的调控就会放松，像香港，有了公租屋，很少干涉商品房市场。保障房建设要占用土地，这样留给商品房市场的土地就更少，土地资源更加稀缺，调控放松之后，土地和商品房会进一步升值，房地产业会向中高端发展。当然，并不是说政府一点也不会调控房地产业，而是目标不一样了，现在是保民生和避免行业过热作为双重调控目标，以后调控政策有可能就只需要从经济角度出发，以避免出现行业过热和泡沫。
记：虽然土地会更加稀缺，但是建了这么多保障房会不会把购房群体分走，与升值形成对冲呢？
钟：虽然全国范围内，3600万套保障房会解决过亿人的住房问题，但是保障房是保障低收入群体的，保障房能够影响的只是临界群体，这部分人努力借借钱就可以买商品房，不努力就住保障房，但是这个群体数量并不多。所以，总体来看，保障房对商品房的购房群体不会造成太大的影响，不会与升值形成对冲。
记：那么，您觉得什么时候，保障房机制能够建立起来，进而使得对商品房的调控放松呢？
钟：“十二五”期间，保障房建设处于起步阶段，房地产市场不会有太大的变化。“十二五”结束时，保障房初具规模了，相信运作机制也比较成熟完善了，保障房与商品房的双轨制建立起来了，对商品房的调控就会放松了。
记：在放松之前，调控政策会对商品房市场产生什么影响呢？
钟：普遍的影响不会有，但是商品房的格局会变化，开发商的产品结构会更加多元化，更多开发商会进入商业地产、旅游地产等领域。
钟：就国内外形势来看，在经历金融海啸之后，为促进经济复苏，在一段较长时期内，西方发达国家会采取高通胀的货币政策。为兼顾国际竞争力和国内民生，在比较长的时期内，我国会有一个适度通胀的过程，这会大大地激发市民的理财需求。一般来说，在通胀预期明朗的时候，不动产的投资是比较受青睐的。现在，由于调控，投资住宅比较难，那么资金就会流向商业地产等。与此同时，城市的升级也会催生对商业地产的需求。
发展商也会看到这个市场，开发结构上就会产生变化，开发商会加大商业地产、旅游地产等非住宅产品的开发。现在，已经有专营住宅开发巨头调整战略，试水商业和旅游地产开发了。
本版撰文 南方日报记者 曾德军(除署名外)
