京楼市调控拔河 业内人士称年底或放宽限购政策 (4)

　　“窗口期”之后

　　在5月份一次小型聚会上。北京万科总经理毛大庆感慨，现在市场博弈进入了静默期。“可能要到7、8月份楼市走向才变得清晰。”

　　毛大庆的说法是基于北京万科的推盘计划。

　　从7月份开始，北京不少开发企业将出现一波推盘高峰。如万科、远洋，分别为去年和前年的北京市场占有率冠军，这两家在7月份将狭路相逢。“同时推盘，而且产品类似，都是中小户型。”万科北京营销总监肖劲对《财经国家周刊》记者表示，“盘子就这么大，你占得多了，别人就占得少了。” 按照市场惯例，每年的5、6月份为销售旺季。即使调控政策犹在，各地也出现了一段销售“窗口期”。

　　CRIC的一份市场报告预测，尽管2011年整个上半年重点城市成交量一直处于相对低位，但随着买方市场对政策的逐渐消化，类似去年那样在政策“空档期”，需求出现反弹从而推动成交量回暖的现象依然会再次出现。

　　公开数据显示，重庆、西安、南京、苏州等城市的确出现一波抢购高峰，而华南开发商碧桂园则在几个四线城市收获颇丰。

　　“市场回升是由供求双方共同促成的，但这样的回暖其实并不具备持续性。”CRIC分析师杨晨青表示，在限购政策不松动的前提下，刚需人群很快将在这一轮市场回暖中消耗完毕，市场会再次陷入“要么买不起，要么不能买”的尴尬境地。

　　分析人士认为，这一“窗口期”过后，博弈双方将从买房人与开发商，重新转移到开发商与地方政府、地方政府与中央政府之间。

　　“接下来最不好过的不是开发商也不是银行，而是地方政府。如果没有保障性住房，地方政府可能觉得日子还过得下去，但现在不行，7、8月份还没建的话要‘杀头’撤职。”任志强分析。

　　对北京而言，保障房发展的最大制约在于土地。2010年国土资源部公开的供应数字为18万公顷，开发企业共获得4万公顷。任志强推算，今年数字不会多于3万公顷。“这意味着明年不会有太多的房子，从供需关系上看，我估计明年政策就走不动了。”

　　知情人士透露，北京目前最关心的问题是调控手段接力的问题：假如限购政策退出，保障房能否跟进？

　　土地问题的解决已经是重中之重，一个比较明显的动作是，曾任北京土地整理储备中心主任的叶向忠，近期被调到北京市建委做住房保障办副主任。一位国企高层分析，从土地口调到建委口，原因就在于叶对北京的土地资源熟悉。“找到土地，先解决好保障房，之前的行政政策才能退出。”该知情人士说。