6月20日，央行再次上调存款准备金率，引起了成都众多开发企业和购房者的强烈关注，让本已处于风尖浪口的楼市前景更让人难以捉摸。市民办理房贷将受多大影响？开发商资金链将受到怎样的考验？成交量上行还是下滑？房价走势在“不差钱”终结的当下，显得如此理所当然，却又难以预见。
6月14日，中国人民银行决定从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第六次、去年来第十二次上调存款准备金率，调整将冻结资金3800亿。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点，中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。
销售回款慢
2010年，火爆的销售形势让各家开发商都回笼了大量资金，即使自今年初以来政府出台了一系列调控政策，充裕的自有资金仍让开发商感觉“压力不大”。然而，房地产开发毕竟是资金密集型企业，连续的提高存款准备金率以及加息，让不少开发商都感觉资金越来越紧，“不差钱”或将成为历史。
郫县某楼盘张总向记者表示，由于存款准备金率的提高，如今不仅从银行获得开发贷困难，销售回款慢更是成为了他的心头痛，2-3个月前销售的房子，到现在银行还没有放款，极大影响了资金回流，再次提高存款准备金率无疑雪上加霜。城西一家楼盘营销总监也忧心忡忡地表示，销售速度慢对他来说已不是最大的问题，近期他们推出了一系列优惠购房活动，应该说在这种市场环境下，销售量还算不错。最大的问题是卖了那么多房子却不能及时收到银行的回款，目前购房者仍然是按揭购房的占绝大多数，光靠购房者的首付款来实现资金滚动太难。存款准备金率再次调高，估计会让接下来的形势更加严峻。
除了中小企业感觉“有些麻烦”外，资金充裕的大型集团型房地产企业对紧缩的金融环境也不敢掉以轻心。在都江堰开发某大型别墅项目的负责人告诉记者，由于有其他融资渠道，银行的信贷紧缩政策暂时对他们的资金链还构不成太大的威胁，但如果这种态势一直持续下去，导致融资门槛提高，无论对大开发商还是小开发商来说，都将是非常严峻的考验。
业内资深人士樊邦勇表示，作为整个紧缩政策的一部分，存款准备金率的持续提高说明决策层的态度依然坚决。通过民间资本等其他渠道融资又成本高昂，年利率普遍在25—30%，有的甚至更高。因此，银行可用的贷款额度进一步压缩后，开发企业的资金链无疑将受到极大的影响。
申请房贷难
随着存款准备金率的上调，信贷额度的紧张，让各金融机构也不断捂紧钱袋，市民办理房贷将难上加难。记者从成都多家在售楼盘处了解到，目前，大部分银行对首套房贷款的首付已提至四成，只有少数银行提供三成首付。在二手房市场，很多银行甚至停办二手房贷款，就算首付五成都办不到；利率方面，基准利率很难获批，一般情况下首套房都要上浮20%。此外，申请房贷的时间也更加漫长，以往半个月就获得批准的房贷，如今2、3个月批不下来已司空见惯。建行工作人员告诉记者，受信贷额度影响，审批流程相对以往更加严格，导致房贷申请被拖延。
对此，嘉联地产研究发展中心高级市场研究经理钟贵文表示，在此次上调存款准备金率之前，银行“惜贷如金”已表现得非常明显了，随着金融政策进一步紧缩，市民申请房贷将更加困难。一些开发商也纷纷针对“按揭买房不容易”的现状调整营销思路，加大对一次性付款购房者的优惠力度，如兴想花园一次性付款直接优惠7万元，西贵堂一次性付款优惠10%，美宸东方一次性付款优惠10%等。
企业并购加速
与2008年类似，开发商资金链的吃紧，加速了“并购”案在房地产市场的蔓延。据世联地产的一份研究报告显示，今年一季度全国的并购案例高达70例，并购金额83.16亿元，再创新高。世联地产研究人员分析称，如果下半年成交量继续走低，对于开发商资金链将是一个严峻考验，尤其是对于一些布局较少的中小开发商来讲，将存在较大的降价促销压力。而考虑到一些资金充裕的大开发商处于战略布局的需要，可以预期未来行业并购将加速。
万科董事局主席王石在2010年底接受媒体采访时也曾表示，随着调控的深入，预计2011年将有部分房企面临资金和经营压力，这为万科提供了一些收购兼并的机会，可借机扩大土地储备，但并购目标会优先考虑企业文化相一致的企业。
樊邦勇分析认为，今年的情况与08年有些类似，都是开发商资金链面临吃紧的状况，但今年会好一些，企业倒闭的可能性小，转手、并购会增多，尤其到今年年底，这一趋势还将更加明显。从他接触的信息情况来看，手里有资金等着要土地的机构、企业还是很多的。
钟桂文也认为，开发商的资金来源主要是靠银行贷款和预售款。银行信贷紧缩，首当其冲就是房地产开发贷款。在这种情况下，开发商就只有把希望寄托于成交增长，预售回笼更多资金。然而事实上，近期的销售量都不容乐观，不仅如此，预售回笼的资金也不理想，部分实力不足的小开发商将不得不面临严峻的生存问题。国家统计局最近几个月的数据表明，开发商自有资金占整个资金的比例几乎是逐月在提高。这样下去，到今年年底，就会有部分小开发商可能不得不转行，或者被并购。假如这种状态一直持续到明年，将不可避免地出现开发商倒闭破产现象。
房价已经松动
销量的大幅萎缩和严格的调控政策让开发商的信心开始动摇。一位不愿透露姓名的某开发公司负责人告诉记者，去年楼市的热销让多数开发商都实现了大量的现金流，就他们公司自身而言，撑到今年6月是没有问题的，但是从第三季度开始，金融政策的持续紧缩，将使他们不得不考虑放弃“硬抗”，加入到降价的阵营。业内人士表示，下半年成都还将有大量新房上市，供应量在持续增加，销售量又在放缓，无疑将抑制房价。
事实上，近期不少新盘以低价入市，也印证了上述开发商对后市的判断。5月28日，位于郫县犀浦镇的傲城1期2批次开盘，均价5500元/平方米，全款优惠5%，首付5成以上优惠3%，据悉，这一价格已经对区域楼市和周边的楼盘项目造成了不小的压力。除此之外，中海·城南1号、中海·金沙府、金房·华韵天府、中铁西城、中德·英伦联邦等楼盘的开盘价也低于市场预期。从近期的市场表现来看，新盘上市漫天喊价的情景已不见踪影。
自5月初以来，优惠促销潮也在成都楼市蔓延开来，一口价、特价房纷纷见诸报端。与此同时，一直坚挺的二手房价也在近期出现了松动。社科院房地产研究中心主任蒋华东认为，目前，楼市价格在严厉的调控政策下未见松动，但随着成交量下降，金融政策的紧缩，开发商资金压力进一步增大，只能通过加大优惠促销力度“以价换量”，来确保企业运行所需的现金流。 来源：成都报道
