上海楼市郊区“大平层”项目入市遇冷

　　年将过半，许多开发商在销售业绩的压力下，近两周集中推盘，市场成交量“水涨船高”。

　　根据中国房产信息集团CRIC系统提供的最新数据，上周共有11个项目推盘，总计达34.24万平方米，环比增加了29%。上周成交量环比大增70%，重新越过了20万平方米“水平线”，升至23.26万平方米；成交均价21310元，环比上涨3%。

　　知名开发商难成亮点

　　在众多成交项目中，曾颇受关注的“大平层”项目，却定位尴尬。德佑地产的数据显示，今年以来，已陆续有闵行星河湾、绿城玉兰花园、华润置地佘山九里等市郊大平层项目推盘入市。

　　虽然“大平层”项目纷纷入市，且这些项目都有知名开发商作为依托，但成交情况却并不理想。比如，华润置地佘山九里开盘至今，仅仅售出几套；而去年销售火爆的闵行星河湾，今年新开的一批房源，至今也只售出10多套房源。这些项目销售情况不佳，固然与“限购”有较大关系，但根据德佑地产的分析，更大问题出在市郊“大平层”项目存在一些“先天不足”的地方。

　　“大平层”项目的出现，直接原因是别墅用地的稀缺，早在2006年，纯别墅用地就已停批，这也迫使一些开发商退而求其次，开发出介于别墅和公寓之间的“大平层”项目。这些项目，虽然可以在居住面积上满足近似于别墅的需求，但相对较高的容积率，始终是横亘在两者之间的天堑。

　　定价太高 区位较差

　　从楼盘所处区位来看，市郊“大平层”项目也往往存在劣势。

　　绿城玉兰花园地处的唐镇板块、闵行星河湾所处的颛桥板块，都不是传统的豪宅区，而华润置地佘山九里所处的泗泾板块，其板块价值尚与临近的佘山板块也存在一定差距。

　　另一个比较重要的因素，是这些“大平层”项目的价格，往往与周边房价完全脱节，与购房者的期望值差距较大。比如，唐镇板块楼盘的单价目前在1.7万-2.3万元，但绿城玉兰花园的成交均价却达到惊人的4.6万元，是周围项目的两倍多，显然短时间内很难得到购房者足够的认可。

　　当然，推出这种豪宅，对开发商来说也属无奈。德佑地产研究表示，绿城玉兰花园所处地块于2009年被绿城竞得，楼板价高达1.9万元，当时周边公寓项目单价不足1.2万元；华润置地佘山九里所处地块的楼板价达到1.16万元，明显超过了当时泗泾板块的公寓价格。较高的地价，迫使开发商只有建造价格较高的“大平层”项目，才能有足够的赢利空间。

　　本报记者 晏秋秋