楼市供需逆转 价格“理性”才能激活市场

　　调控至年中，一场多方期待的供求关系变局驶入进行时。

　　从数据上来看，据北京中原地产监测，目前全市积压库存总市值约8185亿。截至6月28日，北京商品房库存总面积分别为：期房面积1512.0532万平米，现房面积1804.8620万平米。总库存面积为3316.9125万平米，相比春节调控前的3181.2614万平米增加了约136万平米。

　　而在供应面积放大的情况下，市场签约量却一路走低。据北京房地产交易管理网数据显示，截至本月28日，北京今年上半年的商品房住宅签约总量为42935套，创三年来最低，同比去年同期下调了17.2%。

　　在这样的供需结构下，市场供需比已经逆转。北京中原地产测算，市场供需比已经从上月同期0.9/1的供不应求，转变为本月的供应超过需求。截至28日，6月供应套数为9170套，签约套数为6490套，供需比为1.4∶1。

　　除了纸上数字之外，一个个推盘小高峰下的滞销现象更形象地描画了市场的冷清。6月以来多个楼盘的当日销售率一再走低，达到六成已经为热销盘，而大多数楼盘如中铁青秀城、天润福熙大道的当日销售率在两成至三成，更有楼盘则不足一成。

　　排号热、抢房潮已经不再，楼市由卖方市场回归到买方市场，购房人的理性已经不是一种趋势，而是直接反映到楼盘销售效果。记者在多个开盘现场接触到的购房人，大多数不急于出手，销控板上零星贴上的认购标记，不会再触痛他们买房人焦虑的神经。

　　买方的冷静，让市场另一头的卖方不得不冷静。调控政策趋紧下的楼市，已经没有了低成本、便捷的融资渠道，由于预售资金监管分四个时点给开发商放款，按揭回款也需要一定周期，卖房得来的真金白银，刨除各种费用，短期内落入开发商口袋的寥寥无几。有开发商测算，目前卖掉一套100万房子的账面金额，实际当即回款也仅5万元，资金链越发紧张。

　　前方滞销，后方大量供应还待下半年挤入市场。此时，一方的理性只能带来楼市的低迷，而多方的理性才能促成市场良性的发展。

　　供求关系决定市场价格。供大于求的格局下，价格必然走入下行通道。购房人的观望只因价格还未达其心理预期，而在这种时局下，依旧要等米下锅、延续发展的开发商如不主动“理性”———理性看待以价换量，理性看待长期利润率与短期资金回报率的平衡。任何一种变局中，只有幸存者，才能成为建设者。楼市价格足够理性时，才是市场被再度激活时。(记者 张晓蕊)