北京楼市“半年考”答卷 新房富余二手房降价(2)

　　■财经晨谭

　　开发商的另类“囚徒博弈”

　　2011楼市“半年考”的成绩对开发商而言显然是不理想的，因为成交量的大幅下滑势必会造成大量的投资款无法回笼，而对依靠滚动开发为生存模式的开发商而言，在社会流动性全面紧张的形势下无法获得销售回款，无疑是自寻死路。那么，为什么开发商明知扛价是条死路，却依然无动于衷？

　　在经济学的博弈论中有这样一个模型，名为“囚徒困境”。内容是甲乙两个囚犯共同犯罪，但却没有足够的证据指控二人入罪，于是警方分开囚禁嫌疑犯，对二人进行单独提审，提出如果一人认罪并检举对方而对方拒绝认罪，则此人即时获释，拒绝认罪者处10年监禁；如果二人同时认罪并相互检举，二人都被处以5年监禁；如果二人同时拒绝认罪，则均判处10年监禁。

　　目前开发商与“囚徒”的处境类似。如果“限购令”下的游戏规则不改，率先退出扛价阵营大幅降价的开发商能够迅速打开销售局面，而坚持扛价者则依然坐冷板凳；如果扛价各方同时选择大举降价，大多数开发商至少能够日子好过一些；如果一直选择拒绝降价，只能集体等死。

　　很显然，选择背叛依然是开发商们的最优选择，但为什么目前现实的情况并非理论的博弈结果呢？

　　这其中奥秘就在于开发商博弈模型中第三种条件不同于“囚徒困境”模型。事实上，开发商心里并非在跟市场博弈，而是选择在跟“游戏规则”博弈。开发商目前心里在这样盘算：不降价、减少拿地，地方政府就拿不到土地财政收入了，僵持下去，给开发商“松绑”的时刻也许还会等来呢。

　　这其实是一场关于时间的博弈。通过半年的数据我们已经依稀感觉到山雨欲来的味道：现在正是僵持阶段，只要“限购令”不松绑，“囚徒”还能扛多长时间，下半年见吧！(孙春祥)