“导致香港楼市升温的主因不是内地人到香港买楼，而是楼市供求失衡。”美联集团副主席黄锦康说。
作为香港大型地产代理公司，美联集团长期跟踪分析香港楼市动态。黄锦康近日接受新华社记者专访，分析香港楼市现状、前景、经验教训、主要影响因素和内地人在港置业特点。
“重在供求平衡”
香港今年楼价攀升，已超过1997年历史高位。黄锦康说，前几年香港供楼负担比率不到40%，即每月房屋按揭供款金额占家庭收入的平均比例在40%以下，这种状态比较健康；如今这一比率已经升至大约50%，涨幅高于经济增长的幅度，家庭供楼比较辛苦，但还算处于安全水平；如果供楼负担比率升至60%就比较危险，家庭很容易负担不起月供。
黄锦康认为，楼价是否合理，要看是否“价有所值”，即反映的楼市供求关系是否平衡。
他说，根据过去30年的香港楼市数据，香港年均私人住宅需求量为2.2万套；根据过去20年数据，则平均每年需要2万套；根据过去10年数据则为1.7万套。因此平均看来，香港楼市每年私人住宅需求量为2万套；如果每年私宅供应量也为2万套，则供求平衡。
“如果供不应求，则楼价上升；如果供大于求，则楼价下跌，” 黄锦康举例说，1997年后香港楼市供大于求，楼价大跌。
“内地买家不足以影响香港整体楼市”
就“内地人到香港买楼抬高香港楼价”的观点，黄锦康认为，内地买家不足以影响香港整体楼市。
他说：“2009年到2010年第二季度，内地买家占香港楼市买家的比例不足5%；同期香港楼价涨得很厉害——这种上涨跟内地买家有什么关系？”
“2010年第三季度，内地买家占香港楼市买家比例为6.5%，之后逐渐上升，到今年第二季度升到12.6%；楼价最近却慢慢稳定下来——这两者又有什么关系？”
黄锦康表示，总的来看，内地买家占香港楼市买家的比例大约10%，影响不大。如果比例占到30%，那才称得上影响大。
他认为，到港置业的内地人多数并非“炒家”，“随着香港与内地联系日益密切，越来越多内地人到香港工作，他们有买房的需求。”
“不应把香港楼价飙升归咎于内地买家。认真分析数据，就能发现，把楼价飙升与内地买家挂钩是错误思路，把楼价飙升与供求挂钩才是正确思路。”
黄锦康强调，“2万套”是香港楼市每年私宅需求的总量，已包括来自内地和日本等多地区买家的需求。谈及为何到港置业的内地人数逐渐上升，这个总需求量却未变，他说：“因为香港本地人买楼需求下降。婴儿潮过去后，香港本地人买楼的高峰期已经结束。”
“内地可借鉴香港经验”
黄锦康说，要看清楼市，就应积累、分析一段较长时间的数据，从而预测下一阶段的楼市需求。数据的时间跨度越大、数据库越大，则预测越有参考价值。
“如今我们根据30年的数据算出香港楼市年需求量，希望内地也能建起一个足够大且准确的楼市数据库，同时培养更多地产分析师，可以较为客观准确地评估楼市需求。”
谈及今后香港楼市可能面临的风险，他说，除了要确保供求总量平衡，还要满足不同类型的房屋需求，避免“错配”。比如，内地买家喜欢“大户型”，香港就应当相应增加面积较大住宅的供应量。
就内地人到香港置业的其他特点，黄锦康说，其一，大约50%的内地买家选择市价500万港元以上的房屋，而香港买家这一比例是25%；其二，相较于香港买家，内地买家更喜欢买一手房，这可能源于内地买家大多不太了解香港二手房，更信任品牌开发商推出的一手房品质；其三，从2010年第三季度起，选择在九龙置业的内地买家比例不断下降，而在新界置业的内地买家比例日益上升，随着内地买家对香港越来越了解，他们发现，从新界乘地铁很方便就能到九龙，而新界房价低于九龙，“不用那么贵就能买到好房子”。(记者 吴铮)
