不履行合同 一房二卖惹纠纷

　　近年来，因一房二卖、一房多卖所产生的纠纷日益增多，形式也是多种多样，如何妥善处理这些案件成了人们较为关注的一大社会问题。近日，赤峰市喀喇沁旗人民法院审结了一起因一房二卖产生的诉讼案件。

　　楼房首次买卖

　　2009年，关某夫妇购买了某小区在建楼房一处，并交了首付款11万元。2010年6月30日，关某夫妇与周某签订买卖协议，将该房转卖给周某，每平方米价格1680元，包括车库在内的总价款共29万余元。合同约定：首付款11万元已由关某夫妇先行支付，待房屋交付后周某将11万元一次性给付关某夫妇；二期房款8万元由周某支付，剩余房款待交工时由周某支付。合同签订后，当日双方一起交纳了二期房款8万元。因周某应交纳的8万元二期房款没有筹足，由关某夫妇垫付3万元。之后周某偿付1万元，剩余2万元约定7月10日前偿还。此款经关某夫妇多次催要，周某一直未能给付。

　　楼房二次买卖

　　2010年11月28日，关某夫妇给周某送去三期交款清单，约10万余元，并且告诉周某：如果到12月15日不能交清房款，楼房将被收回。到2010年12月15日，第三期房款期限届满时，关某夫妇将该房转卖给第三人，第三人一次缴清房款32.2万余元后，并于当日下午将购房合同更名到自己名下，由开发商出具了产权证明。周某向法院提起诉讼时该房已由第三人占有使用。

　　三方辩论

　　随后，原告周某为维护自身权益，特提起诉讼，要求判令被告关某夫妇，继续履行2010年6月30日双方所签订的房屋买卖合同并承担诉讼费用。被告周某夫妇辩称：原告违约在先，依双方签订的购房合同，被告应交付二期房款8万元，但是原告只交付了5万元，被告垫付3万元，此3万元原告只偿还了一万元，剩余2万元约定7月10日前偿还，但是几经催要原告也未支付；原告丧失了履行债务的能力，该房总价款29万余元，原告连欠被告的2万元都不能按期支付，表明被告没有能力支付剩余的房款23万余元，为避免开发商收回房屋，使原告蒙受巨大的损失，不得于12月15日将房屋转卖他人；被告单方解除合同有法律依据。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。第三人则辩称：其与关某夫妇签订房屋买卖合同，一次性交清了32万余元，并于当日下午将购房合同更名到自己名下，由开发商出具了产权证明。现房屋归第三人所有，第三人不同意将房子交付给原告。

　　法院判决

　　法院审理后法官认为：原告与被告签订的房屋买卖合同及被告与第三人签订的房屋买卖合同，是各方的真实意思表示，合同均有效。因原告与被告夫妇及被告夫妇与第三人之间均未在房地产管理部门办理房屋产权登记，应视为未发生物权变动，属平等债权，被告方有权解除与原告之间的合同而履行与第三人之间的合同，且被告与第三人之间的买卖合同已履行完毕，第三人已实际占有房屋，故原告要求继续履行与被告夫妇之间合同的请求，不予支持。因此，法院依法驳回了原告的诉讼请求，案件受理费由原告承担。责成被告退还原告6万元并承担利息损失。

　　建议：明确自己在买卖行为中的权利和义务

　　就一房二卖问题，喀喇沁人民旗法院民事审判庭庭长陈向明说：由于房价暴涨等因素，目前房产买卖纠纷高发，为了避免争议和损失，建议购房人在进行住房买卖过程中，明确自己在买卖行为中的权利和义务，最好聘请专业的房地产律师提供法律服务，以免遭受损失。想要防范一房二主事件发生，房屋买受人不要采取一次性交纳全款的方式，可以先期只交纳20%的房款，等拿到房屋销售合同和房屋预购预售登记备案表时再交纳其余80%的房款。另外，买房时可以和售房单位签订一份特别合同，约定如果出现除了自己以外的任何购房者，售房单位都必须要按特别约定给予赔偿。而且还应在购房后及时办理产权登记，不要以为光有了发票或住了进去就万事大吉，因为很多此类问题都是在办理产权登记时发现的。在购房之前，购房者可以到房屋备案登记部门进行查对，一旦有问题可以立即报案。(记者 周新超 通讯员 郭彦阁)