卖房只签合同未过户 房主过户他人引纠纷

　　2010年10月，史某将其住房一套出售给刘某，双方签订了房屋买卖合同，刘某将房屋价款全部交付给了史某，史某将房屋交付给了刘某，刘某接受房屋后进行了装修，并搬进该房屋居住，但未对房产证进行过户登记。2011年3月，赵某找到刘某，告诉刘某自己在一个月之前从史某手中购买了该房屋，而且将房产证过户到自己的名下，并向刘某出示房产证。赵某要求刘某腾出该房屋，刘某以自己购买在先并实际占有该房屋为由拒不腾出房屋，双方发生纠纷。赵某向律师咨询怎样处理？

　　山东天正平律师事务所李新良律师评析：根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权的设立、变更、转让和灭失，经依法登记后发生法律效力。史某首先将房屋卖给刘某，未办理房产证过户登记，虽然史某将房屋已经实际交付给了刘某，但刘某仍然不享有该房屋的物权。之后史某将房屋出卖给赵某，并将房产证进行了过户登记，赵某取得了该房屋的所有权，对该房屋享有合法的物权。刘某拒不腾出该房屋，赵某可通过诉讼程序，请求法院判决刘某将腾出该房屋。针对此案，李新良提醒市民，房产证是证明房屋所有权的最有效的证据，购买房屋应当及时的办理过户登记，才能切实保护自己的合法权益。

　　山东天一诺律师事务所史华东律师评析：物权变动必须经公示，而不动产的公示方式是登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此刘某接受房屋并居住的行为，不能对抗赵某转移房屋所有权的登记行为，赵某已经取得了该房屋的所有权。赵某可以要求刘某腾出房屋，对装修费用给予一定的补偿。不能达成协议的，可以通过诉讼途径解决。

　　山东中苑律师事务所陈铭勇律师评析：根据我国物权法等相关法律的规定，不动产物权的取得以转移登记为要件。对于本案来说，只有买卖双方共同在房产登记部门办理产权登记，刘某才能够取得该房产的所有权。因此，尽管刘某与史某的房屋买卖合同成立并生效，但由于该房产的所有权已为赵某所取得，且赵某的取得是通过合法途径，故刘某无法再依据合同取得该房产的所有权。刘某只能要求史某返还购房款并承担相应的违约责任。(记者 邹吉宏)