市场一度担心,在地方政府动力缺乏、资金缺口巨大、土地难以落实的情况下,中央政府提出的2011年1000万套、“十二五”期间3600万套的保障房建设目标难度不小。从我们调研的保障房建设实质推进情况来看,虽然问题依然存在,地方政府已经无暇在“建不建”做选择,而是将重点由“口号”快速走向“落实”。从最新情况来看,多元化融资渠道逐步形成,其中发改委明确地方融资平台公司可申请发行企业债,募集资金优先用于保障房。财政部明确地方债主要支持保障房,今年首期504亿将于近期推出,全年发行规模2000亿。总体上,融资难题逐步破解,各地保障房提速,并进入“黄金开工期”,并在11月底实现全开工,建成或基本建成50%。从这个角度讲,保障房的对冲功能或者投资“红利效应”将在三季度集中释放。
资金来源:办法总比困难多
我们测算,2011年1000万套保障房的资金需求大约在1.37万亿元。分拆看,经适房与两限房、廉租房、公租房、棚户区改造分别为200万套、150万套、250万套、400万套。按照假设,以上四类保障房所需建设资金分别为2900亿、1460亿、3100亿、6300亿左右,共计约1.37万亿。
一个值得注意的情况,2011年1000万套保障房约计1.37万亿的资金需求与2011年实际需要的投入资金并不相等。如果按照1000万套住房、1.37万亿资金,每套住房13.7万资金投入计算,2011年实际投入的资金需求大约为1.05万亿元,来自于三个方面:
2010年各类保障房实际开工590万套,竣工370万套。考虑到多数项目在去年下半年集中开工,多数投资仍在今年形成,按照80%的后续投资比例计算,220万套需要的后续投入资金约计2800亿左右;
2011年的保障房竣工目标为600万套,扣除去年开工、今年竣工的220万套,2011年新开工的1000万套中,需要逐步竣工约计380万套,完成投资约5200亿;
2011年未竣工的其余在建项目将在2012年逐步竣工,这部分保障房仅需在2011年投入约30%的前期资本金,约2500亿。
综合而言,2011年政府、开发商、社会资金等多元渠道共需要为保障房提供的融资总量为1.05万亿元。
更进一步,2011年1.05万亿实际投资中,真正由地方政府实际承担的部分依次是:
经济适用房只需要政府投入前期的土地拆迁与“三通一平”的整理成本。竣工销售之后,该成本事实上将由购房家庭承担,建筑成本由开发商承担,经适房项目竣工后,政府以3%的基准利润率再附加一定的浮动利润空间回购,然后再出售给符合条件的城市中低收入家庭,从而实现资金的循环。整体上,经济适用房与限价房项目本质上仍为商品房,无需政府投入资金。
廉租房约50%的投资需要地方政府承担。这部分的投资结构是中央政府每平方米补贴400元,省政府财政配套补贴约200元,因此,每平方米1200元建筑成本中的其余600元,即50%的比重需要地方政府承担。
棚户区改造的成本较高,但是考虑到部分棚户区项目可通过市场化运作,这部分无需政府投入资金,因此,政府需要投入的是非市场化操作部分,而且对于这部分,棚户区改造涉及的工业企业、工矿企业、农场、林场以及参与改造的企业职工,需要自筹一部分资金,真正由地方政府承担的比例大约在30%左右;
考虑到目前公租房引入商业化操作的配套政策仍未完善,以及公租房本身资金投入量大、回收期限长,因此公租房项目的运营需要政府投入30%的前期启动资本金。
大致匡算,2011年1.05万亿的投资额中约有3800亿的部分需要政府通过自身的支出来解决。从调研情况来看,主要压力在于一些财力不佳的地方政府,但从目前情况来看,各地也在探索各种模式筹集资金: