二是商品住宅用地供应紧张，逼迫开发商转型。据统计，2005年以来，深圳居住用地供应量急剧下滑。2005-2008年居住用地年均供应量相比2001-2004年下降五成，2009-2010年则在2005-2008年基础上又减少三成，成交结构上，受保障房建设加大力度影响，纯商品住宅用地再受挤压，2010年深圳纯商品住宅用地出让面积在全年出让居住用地总量中的占比仅为33%，而2011年至今深圳也仅出让了两块安居型居住用地，纯商品住宅用地供应量为零。纯商品住宅用地供应紧张，迫使开发商不得不向商业地产领域转型，以谋求进一步发展的空间。
最后是房企看好商业地产发展前景。一方面住宅市场频受政策打压，推动市场资金转投商业地产。另一方面中国实体经济持续向好，新的城市规划不断出台，必然会刺激商业地产的发展，与危机四伏的住宅市场相比，商业地产的发展前景无疑要光明得多。徐枫介绍，从租金回报率角度看，商业地产的租金回报率一般都在6%左右，比住宅物业租金回报率高出一倍，受货币紧缩政策影响，开发商资金面趋于紧张，发展自持性商用物业，既可获得较高投资回报，也能确保资金回流速度，是目前商业地产发展的主要趋势。美联物业全国研究中心数据显示，目前深圳市只租不售(包括发展商仅持有部分)的写字楼项目有24个，全市各区均有分布，其中以福田、南山两区最多。与年初相比，这些只租不售的写字楼项目数量增加了大约3成。
世联地产首席分析师王海斌认为，商业地产开发热是房地产市场发展到一定阶段的必然产物，是宏观及微观发展共同作用的结果。宏观上，产业结构升级，扩大内需后的零售业快速增长等都利好商业地产；此外，几乎所有调控对象均为住宅市场，而非商业地产，再者城市升级改造、城市的经营与发展既推动了住宅市场发展，更是商业地产大发展的大舞台；微观上，商业地产开发是房企可持续发展的选择，房企若不进行可持有性物业(主要是商业物业)的开发，最终将不得不面临地产开发规模的缩小，甚至退出地产开发业务，而商业物业因其具有可持有性，使得商业地产开发是房企中后期发展的必然选择。
预测房企转型尚需时间磨合
即使是招商、万科之类的在深圳操刀商业运作，他们在全国市场来说，也是商业项目的新丁。与早期已进入商业开发并获得成功经验的华润、万达等相比，万科和招商的商业策略都相对稳健。
“万科虽然是全国最大的开发商，但一直专注于住宅项目，涉足商业项目也是摸着石头过河。而招商地产虽然是深圳的巨头，但住宅项目的号召力在深圳主要集中在南山”，美联物业全国研究中心冯永恒表示，招商选择从蛇口海上世界综合体进入商业市场，也是将它自身优势最大化，因为蛇口是招商局的“地头”，他在这里的资源积累甚于任何中国其他地区。即使项目运作一般，失败也不会很明显。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，万科和招商进入商业市场，如同短跑冠军进入举重领域，虽然都需要肌肉，都需要爆发力，但毕竟是不同的竞技领域，还需要时间去适应。
而对于深圳，招商、万科等进入深圳商业市场，将起到号令天下的作用，对深圳其他开发商会有一定带动，也会提升其他区域对深圳商业市场的关注程度。美联预计，实力开发商纷纷试水商业地产，将对目前的商业地产格局产生深远影响，两大开发商的经营模式将是自持为主，这样将使得物业产权单一，利于布局规划，未来深圳将会见到更多具有优美环境、合理功能划分、明晰分类的品牌开发商运作的商业项目。
■对话美联物业全国研究中心主任徐枫
“深圳适合开发商业地产项目”
徐枫认为，深圳高、中档商业项目的数量和质量与“北上广深”中其他三个城市相比都有差距，深圳市场的消费力仍未被激发，深圳多个区级商业中心也有待统筹开发，这些因素都决定深圳仍很适合房企开发商业项目。
深圳商业地产市场需要深耕细作
记者：今年开始，万科、招商等的商业项目都将进入运作启动阶段，如何评价他们现在进入商业市场？
徐枫：美联物业全国研究中心研究后觉得，就深圳市场而言，万科和招商商业项目的运作启动稍显晚了些。如果2007年时介入，现在已经盈利颇丰了。
而现阶段由于商业价格和租金都处于历史最高位，商业项目的运作成本增加了不少。但另一方面，商业项目的价格和租金还将继续走高，因此有实力的开发商选择商业市场，也是值得肯定的。不过对于开发商选择此时进入商业市场，也主要是因为限购、限贷、限价前的住宅市场钱太好赚了，还顾不上啃难一点的项目。
除了时机稍晚了些外，现在深圳市场从天时、地利、人和上来看，还是适于开发商业项目的。
记者：为什么说深圳市场适合开发商业项目？
徐枫：深圳商业地产目前正处于粗放经营转精细深耕的阶段，较之“北上广深”中其他三个一线城市，深圳商业地产不仅规模小，层次也有待提升。
目前，深圳商业项目(不含办公楼和工厂)存量大，但品质不高。根据美联物业全国研究中心统计，截至6月中旬，深圳市仅存量商铺的数量就已达到114万平方米，其中龙岗和宝安就分别有36万平方米和33万平方米。而深圳近期月均一二手商铺合计的销售量才8万平方米左右。而商铺经营行业主要是电子、餐饮、服装等，特色商业几乎没有。在全国范围内有影响的专业批发市场主要是电子类产品。而邻近的广州有至少10个以上大规模的专业市场和5-6个具有全国影响力的商业街，例如越秀区北京路商圈、一德路商圈、海珠区江南西商圈等。此外，北京、上海的商业影响力更是深圳难以企及。
